观新加坡组屋，看我国经济适用房(四)

　　李小宁

　　两地的房价调控：计划为主，还是市场为主
　　两年多前，在一些房地产论坛上以及面对媒体的采访时，我曾提出对于房地产这类资源性产品，应等同于石油、天然气，采取适当的行政干预，并结合市场调节进行调控，以应对日益高涨的房价。后来的事实是，调控政策出台了一些，但房价却越来越高。

　　新加坡是一个人口密度较高的城市型国家，政府坚持以行政干预为主、市场调节为辅的原则，牢牢掌握了房地产市场的主动权，既解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价。新加坡的民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成：政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用；商品房包括共管公寓等高级公寓和私人住宅，是由私人投资修建，并按市场价格发售。据统计，过去40多年中，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84%的人安居在组屋中。而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

　　我国在1988年住宅市场化开始时，曾设想按照新加坡的模式，保障性住宅达到80%。 但是一系涉及房地产的腐败案显示，房地产能够满足地方官员多方面的需求：一方面，房地产能提升城市形象，是GDP的重要组成部分；一方面，纳入商品房开发，地方政府可以从土地中得到收益，并且房价快速上涨带来的是税收增长；再一方面，一些地方官员也通过权钱交换满足了贪欲。因此，各地在发展住宅建设时，为了急功近利，不断扩大商品房的份额，使保障性住宅降到了很低的比例，像北京接近10%左右，而上海却连1%都不到。

　　为防止房价剧烈波动，新加坡对房地产市场进行严格监控。例如，建屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数有严格的限制。新加坡政府规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机多占。对于商品房，新加坡政府规定，业主出售购买时间不足1年的商品房，需要缴纳高额房产税，从而有效抑制了“炒房”行为和商品房价格暴涨。而我国前些年在经济适用房的分配方面出现的审核不严，销售混乱的状况，因而导致开着奔驰、宝马的住户买到了紧俏的保障性住宅。

　　一位我国南方某市的领导曾向我坦言：“时下地方官员主导房地产发展的冲动依然非常明显，因为在与房地产相关的税收中，有75%归地方所有。在我们市，土地出让金的30%直接划入地方财政。而土地出让价格的高低与房价密切相关，房价越高，土地拍卖价也越高。到目前为止，还没有听说过有哪个城市的房地局长公开表示要让房价降下来，否则局长的位子恐怕也坐不稳了。”

　　建设部统计公报显示，我国城镇住宅私有率由2002年的72%快速升至2006年的82%，已经超过许多发达国家的水平。即便考虑到部分私有住宅用于出租，根据国外的相关经验大致推算，我国城镇住宅自有率（指用于自住的私有住宅面积与住宅总面积之比）也应超过70%。这一数据意味着，目前我国70%左右的城镇家庭已拥有私宅。尽管如此，很多家庭面临住房更新换代、家庭成员独立、面积需求扩大的境况，目前的高房价已经超出了经济发展阶段和社会心理承受能力。实际上，即使重点城市的住房生产能够同住房需求相匹配，只要存在强大的外来购买力，存在类似于股票的“资产属性”，存在源源不断的“灰色收入”，那么求总是会大于供，价格也会继续飙升。如果单纯依靠市场自由调节，必须引入大量的供应冲击，才能压制住房的“投机属性”，使得房价回落到合理的水平。简单地说，就是住房的数量必须超过实际需求非常多，并且保障性住房占有较大的份额，才可能真正控制住房价。显而易见，这样的调整也许需要较长的时间才能达到量的要求。不管怎么说，北京的“两个1000万工程”已经拉开了用价格和数量进行供应冲击的序幕，用以调节市场，虽然任重道远，但毕竟呈现了曙光，除此之外，恐怕也应该学学新加坡的行政干预。

　　要想进一步了解奥运对地产的作用，欢迎参加由中国房地产与住宅产业促进会组织的

　　2008年澳大利亚/新加坡11日中国地产高端会展考察团

　　行程：澳大利亚+新加坡

1、2008.6.13 北京/新加坡/墨尔本 SQ801 1600/2255 SQ237 2335/0855+1

北京乘机经新加坡转机飞往澳大利亚墨尔本。

2、2008.6.14 墨尔本 SQ237 0855

早抵达后游览亚拉河畔，古老的旧国支大厦广场，游览皇家植物园，古老的圣伯多禄大教堂及库克船长小屋(外景)，战争纪念馆，菲兹路易公园，前往淑芬山金矿，体验当年华人采矿的艰辛。晚餐后酒店休息。

3、2008.6.15 墨尔本

早餐后，上午参观澳洲最大的第22届澳大利亚国际建材及设备展览会，了解当今世界现代建筑最为发达的澳洲建筑材料的发展趋势和使用情况。下午市区游览，参观澳洲最大的赌场——皇冠赌场，晚酒店休息。

4、2008.6.16 墨尔本/悉尼 QF420 0930/1050

早餐后，乘机飞往澳大利亚最大城市和港口——悉尼。抵达后中午乘船游览悉尼港湾，并在船上享用午餐美食。下午游览冲浪者天堂海滩，参观悉尼歌剧院（外观）、达令港码头和港湾大桥（外观）。参观海湾写字楼区，走进钢架结构的4层写字楼，体会现代景观低密度办公区的新感觉。

5、2008. 6.17 悉尼

早餐后，参加中澳开发商论坛。澳大利亚现代住宅和写字楼领先于全世界，两国开发商互相介绍双方的开发现状，就古典与现代的建筑风格及建筑材料的使用展开讨论。下午结合北京2008年奥运会考察悉尼奥运村，听取开发商Meriton公司介绍2000年悉尼奥运会住宅与运动场所的开发、销售及使用情况，然后参观奥运村住宅。然后游览优美的海德公园，玫瑰湾，邦蒂海滩，岩石区。

6、2008.6.18 悉尼/布里斯班/黄金海岸 QF514 0935/1110

早餐后乘机飞往澳洲阳光城市——布里斯班。抵达后前往黄金海岸，游览举世闻名的冲凉者天堂，享受金光灿烂的大海滩。

7、2008.6.19 黄金海岸

早餐后，前往游览天堂农庄，观看精彩的剪羊毛和牧羊狗表演，参观澳洲各种独有的动物，入住酒店自由活动！游览耗资几千万美元建造的华纳兄弟电影城，在这里您将深入电影情节之中，还能参加各种各样新奇刺激的大型游戏。

8、2008.6.20 黄金海岸/布里斯班/新加坡 SQ246 2345/0545+1

早餐后海滨观光，参观海湾高档别墅。午餐后乘车前往布里斯班，参观议会大厦、南岸公园、山顶观景台。晚乘坐飞机飞往新加坡。

9、2008.6.21 新加坡 SQ246 0545

早抵达新加坡后，市内游览，登花芭山，看鱼尾狮。下午市区购物，晚在圣淘沙公园观赏先进的水上激光水幕表演，后入住酒店休息。

10、2008.6.22 新加坡 早餐后参观新加坡商品房和组屋，了解运做非常成功的保障性住房的使用情况。下午市内观光，第二天凌晨乘机返回北京。

11、2008.6.23 新加坡/北京 SQ812 0120//0720+1

下午抵达北京，结束愉快的行程。

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