在国内多次参加奥运地产论坛，大部分都是商业运作，一般是找几个开发商代表加上专家学者，大谈特谈奥运会对房地产的影响，多数人的结论无非是奥运会周边的住宅项目会借势升值，而且是潜力无限，而我的观点是，北京奥运地产的升值已经极为有限，而保值与否在于奥运会后场馆设施的再利用。为了得到进一步的映证，我今年6月第三次来到了悉尼奥运村。
　　这些年我陆续考察近30年奥运会的一些主办城市，分析其对地产的影响，像1972年慕尼黑奥运会、1976年蒙特利尔奥运会、1984年洛山矶奥运会、1988年汉城奥运会，以及2000年悉尼奥运会，最明显的是：奥运会举办前期会促使房价得到一定的提升，其中悉尼奥运会就给当地房价带来了每年10%的增长，有的地段甚至一年升值30%，但也有一些城市在奥运会举办完就停止升值甚至下跌。这中间包括两个因素：一是奥运概念对奥运地产的透支，一是奥运设施的再利用对地产的影响。
　　奥运会给举办城市的房产市场带来重大的变化：奥运场馆集中的奥运村所在地区会因为交通便利、环境优美、设施齐全、现代化程度高、知名度高而造成地价和房价双增长。而新的房产市场崛起会引起原来热销地带的房价相对下降，奥运举办城市的房产市场会迎来一场全面的洗牌，甚至有可能造成城市中心区的重新移动。比如悉尼奥运会，悉尼政府通过建筑奥运区将离市中心近30公里的Homebush Bay（赫姆布什湾）建成比赛场地。这块占地760公顷的地段在建成奥运会运动场馆之前，是砖瓦厂、屠宰场和工业垃圾场。在筹办奥运会的7年里，悉尼市政委员会花费了3.2亿澳元对它进行了改造，蜂拥而来的投资者不断推高房价，每年房价递增10%以上，在随后七八年的时间里，城市房价翻了一番。许多20世纪90年代初以前来到澳洲的新移民，都受惠于这一时期悉尼房地产市场的变化，不知不觉中就成了百万富翁。但奥运会结束后，房地产过度透支，升幅急剧下降甚至下跌，目前，悉尼平均房价比2004年初最高峰时下降了8%，而奥运村则下降了10-20%。
　　造成下降的原因中，很重要的一点就是奥运设施的再利用。历史上的奥运会主办国除美国外，基本上都是斥重资进行场馆建设和市政改造，这些无疑对地产有一定的拉动作用。1984年的洛山矶奥运会，被公认为是开始赚钱的奥运会，而此前的奥运会大都以赔钱而告终。美国商人尤伯罗斯以精明的计划承办了这届奥运会，他改造了洛山矶旧体育场，并利用暑期放假的机会，租下大学生宿舍作为运动员公寓，减少了大规模的设施建设，虽然拉动地产升值极为有限，但奥运会后场馆设施得到了充分的利用，使周边地产得到了稳定的保值。此后，这种节俭的风格延续到了1996年的亚特兰大奥运会，因此也被世人称为最马虎的奥运会。
　　但是，悉尼奥运村却没那么幸运，奥运会后大部分场馆遭到了不同程度的破产。我这三次考察时，只有一个馆作为体育设施开放，其余的场馆或租给电讯公司，或完全封闭，为了节约维修费用，一些场馆中的空调、起降设施等都拆除了。造成这种情况的原因是：到2002年的时候，城市的管理者把注意力都放在原来废地的改建上面，他们想把原来奥运村地址变成一个商业开发地，这个做法引起了当地提倡居住自然的人们的抗议，后来又想把它变成一个工业区，这仍然遭到了很多人士的反对。现在主办方大概每年要花4000多万澳元来维持这些场馆，悉尼商业地产就此遭遇滑铁卢。究其原因，是因为悉尼是世界上最宜居住的城市之一，市民反对通过对运动场馆的利用而导致居住环境的破坏，因此极力反对商业地产的开发，从而导致了悉尼奥运商业地产的一蹶不振，像奥运场馆旁的NOVOTEL、IBIS等高档酒店的空置率一直居高不下。
　　另外，由于奥运村所在地区偏僻，周围多是些汽车销售行和修理行，生活不很方便。该区域主要的交通只有几条，上下班都成问题，所以，许多人不愿在这里居住，出租房屋也变得非常困难，因而造成房价的下跌。我询问了目前正在销售的单体两层小楼，四室三厅三卫一车库，精装修并配有冰箱、洗衣机等电器，售价40万澳币，约合248万人民币。

　　全文完