限制开发，压缩土地上涨的暴利空间

　　据统计，近5年北京市在土地的交易中，1/3纳为政府收益。这些由地方政府收益推动下的土地竞拍使地价在房价中的绝对值在逐年递增。比如开发商2005年以平均410万元/亩的价格拍得了位于四环的土地50亩，准备于四年内完成开发销售；到2006年时地方政府在四环之内已经没有土地储备，只能征收位于五环的土地，假定2006年五环的土地平均拍卖价为450万元/亩，按政府计算的地价上涨幅度为10%；同样的，2007年政府在六环拍卖土地的价格为500万元/亩，地价上涨仍然被控制在10%左右。假定四环、五环、六环地价之间的基本比价是2：1.5:1，那么，到2007年位于四环的地价按照市场定价应该是1000万元/亩，地价的年平均上涨幅度为50%，两年翻了一番。开发商由于拥有了50亩土地，两年间就从土地上获利50亩×（1000万元/亩-500万元/亩）=2.5亿元，这是开发商获得暴利的主要源泉。
　　房价主要由土地成本、建安成本、运营成本、利税成本和利润构成，前些年官方统计结果显示：北京市土地成本在商品房成本中占22.98%，而上海占16.15%，广州仅占11.4%。近两年成本上涨主要来自于土地成本，建安成本上涨极为有限，运营成本因为销售顺畅，减少了广告和销售提成等费用，实际反而下降了，至于利税成本，不久前北京市税务局的统计表明，60%的偷税漏税来自于房地产行业。由此可见，尽管土地成本翻了一番，也只是在商品房成本中的比例扩大，房价前四项成本的增加幅度小于房价增加的幅度，增加更多的是利润，这还不包括由于拍卖带动土地增值所获得的收益。
　　因此，限价房的实施既控制了房价，也保证了地方政府的收益，可谓一举两得。开发商的费用和利润通过“竞地价、竞房价”被大大压缩了，同时对那些在数量上不少于70%、很少有机会拿到土地的小开发商而言，参加限价房竞拍尽管不能暴富，但至少是一个获得生存的机会。
　　北京目前储备了12块限价房用地，近期已有5块入市交易，其余的将陆续推向市场。需要说明的是，近3年限价房和经济适用房的供应量对于庞大的商品房市场而言，多少处于“点缀”状态，只有持续不断地加大市场份额，才能真正地发挥限价房对市场的调控作用。

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　　刊载于上海《今日地产》7月号