限价房限制了什么？

李小宁

    6月18日，北京第二批限价房用地正式亮相，分别为丰台区东铁匠营宋庄路38号（原红狮涂料厂）和海淀区清河小营住宅及配套用地，北京市建委的公告同时宣布两处限价房的销售限价预计为6200元/平方米和6600元/平方米，两块地的建筑面积共为33万平方米，加上此前推出的第一批限价房三块110万平方米的用地，今年限价房的建设指标已完成近半。早在一个月前的5月19日，北京今年推出的第一批第三个限价房——石景山金顶街三区宣布，将于今年9月开工，2008年一季度销售，2009年6月入住。这样一来，今年首批三个总规划建筑面积约110万平方米限价房项目的价格、开工时间、销售时间和入住时间全部水落石出。这些项目有的已在今年1月前开工，预计今年10月到明年上半年开始销售，均价均控制在7000元／平方米以下。

    据北京市国土局负责人介绍，二季度力争完成今年300万平方米两限房的土地供应任务，剩余少量的项目将在第三季度全部推出，确保300万平方米两限房年内全部动工建设。除此之外，今年还将新推200万平方米的经济适用房，其中包括30万平方米的廉租房。这是北京市政府在今后三年里，陆续建成1000万平方米的限价房和1000万平方米的经济适用房，即“两个1000万工程”的第一步。

    今年的国家九部委发布的文件曾指出，“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价商品房”。
    某种意义上说，限价房是介乎于商品房和经济适用房之间的住宅品种，起着调节过高房价的作用，今年北京地区推向市场的500万平方米限价房和经济适用房，虽然不会导致目前在售商品房的价格马上下降，但对市场的影响是不容忽视的，尤其是那些中等收入的购房人，会以限价房的价格衡量区域楼市，进而加重观望气氛。

    具体而言，限价房的限制可以表现为以下四点：

限制开发，压缩土地上涨的暴利空间

    据统计，近5年北京市在土地的交易中，1/3纳为政府收益。这些由地方政府收益推动下的土地竞拍使地价在房价中的绝对值在逐年递增。比如开发商2005年以平均410万元/亩的价格拍得了位于四环的土地50亩，准备于四年内完成开发销售；到2006年时地方政府在四环之内已经没有土地储备，只能征收位于五环的土地，假定2006年五环的土地平均拍卖价为450万元/亩，按政府计算的地价上涨幅度为10%；同样的，2007年政府在六环拍卖土地的价格为500万元/亩，地价上涨仍然被控制在10%左右。假定四环、五环、六环地价之间的基本比价是2：1.5:1，那么，到2007年位于四环的地价按照市场定价应该是1000万元/亩，地价的年平均上涨幅度为50%，两年翻了一番。开发商由于拥有了50亩土地，两年间就从土地上获利50亩×（1000万元/亩-500万元/亩）=2.5亿元，这是开发商获得暴利的主要源泉。

    房价主要由土地成本、建安成本、运营成本、利税成本和利润构成，前些年官方统计结果显示：北京市土地成本在商品房成本中占22.98%，而上海占16.15%，广州仅占11.4%。近两年成本上涨主要来自于土地成本，建安成本上涨极为有限，运营成本因为销售顺畅，减少了广告和销售提成等费用，实际反而下降了，至于利税成本，不久前北京市税务局的统计表明，60%的偷税漏税来自于房地产行业。由此可见，尽管土地成本翻了一番，也只是在商品房成本中的比例扩大，房价前四项成本的增加幅度小于房价增加的幅度，增加更多的是利润，这还不包括由于拍卖带动土地增值所获得的收益。

    因此，限价房的实施既控制了房价，也保证了地方政府的收益，可谓一举两得。开发商的费用和利润通过“竞地价、竞房价”被大大压缩了，同时对那些在数量上不少于70%、很少有机会拿到土地的小开发商而言，参加限价房竞拍尽管不能暴富，但至少是一个获得生存的机会。

    北京目前储备了12块限价房用地，近期已有5块入市交易，其余的将陆续推向市场。需要说明的是，近3年限价房和经济适用房的供应量对于庞大的商品房市场而言，多少处于“点缀”状态，只有持续不断地加大市场份额，才能真正地发挥限价房对市场的调控作用。

限制价格，确立区域价值的标杆地位

    限价房政策的核心是：“在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，招标确定开发商。”简而言之，就是“限房价、竞地价”，在固定房价的基础上对地价进行竞争。房价的定价是个关键点，固定高了，无法起到积极的作用，但固定得过低，同样也会带来问题，中标的开发商很可能为了既要竞低价又要保证利润而在楼盘品质上做文章，难免在建设过程中出现偷工减料的现象。限价商品房不同于经济适用房，开发商企业要花大价钱去竞拍土地，成本相对要高一些，而经济适用房是划拨土地，可以大幅降低土地成本。目前北京限价房的限定标准初步定为低于周边项目均价的15%左右，这个比值可能会令许多人不满意，但限价房是商品房，一方面可以使不断上涨的房价控制在一定的价格尺度内，另一方面起着梯次消费的作用，填充在商品房和经济适用房之间。

    从长远看，限制房价有三个作用：一是能够进一步规范销售市场，在拉升房价空间极为有限的情况下，开发商会改变以往控制销售、逐步提价的通行做法，而把房子尽快推向市场回笼货币；二是购房人在购买该区域楼盘时，限价房的定价某种程度上可以确立区域价值的标杆地位，起到指导价的作用；三是短期来说，由于限价房初次交易时的价格是用行政手段强行拉下来的，再上市时可能会反弹到区域的整体水平上，但随着限价房的逐渐增多以及购房人的心态不断成熟，在区域内降低市场平均价格的作用会渐渐得以体现。

    限价房在建设过程中需要注意两点：一是加强工程监理和验收。开发商为了获得一定的利润，一般会尽量降低建设成本，而这样房屋能否顺利建设和完工，必须要经过工程监理和竣工验收两道关口。因此，政府有关部门要加强管理，避免监理公司与施工方串通一气，降低工程的质量，同时严把竣工验收关，使本来让中等收入者安居乐业的限价房避免成为开发商低劣工程的标本。二是抑制投机炒房。在目前求大于供的情况下，因其价位已经超过中低收入人群的购买能力，而在转让等环节上较经济适用房显得更为方便，很可能成为新的房产投机渠道，比如购买了一套限价房转手倒卖,虽然要负担5.5%营业税和其它费用，但由于低于市场平均价格15%，仍有7-8%的利润空间。因此，对于限价房再上市的年限，应该做出适当的控制，甚至利用税费进行调节。据悉，正在审批的《北京市中低价、中小套型普通商品房销售管理办法》等文件规定，限价房购买对象基本定为人均住房建筑面积20平方米以下的中等收入家庭。在销售环节，为保证公平性，避免排队购房，政府将在对供应对象统一审核基础上，通过政府组织，公开摇号排序，轮候购房，建立购房人档案信息系统。为防止投机，规定个人购房后5年内不许出售、出租，5年后出售出租，不得再购政策性住房。

限制面积，回归自然合理的居住形态

    限价房对套型的限制是每户都在90平方米以下，这对于目前北京市场上销售的主流套型多少有些偏小。

    从设计角度讲，90平方米的限制对于南方的户型比较适宜，除了传统的居住习惯外，主要是南方城市由于气候原因，墙体较薄，同时上下水管走外墙，不用采暖设施，明卫生间，并且楼层较高，抗震要求相对低一些等等，这些都减少了户内管线和风道占用的面积，极大地提高了套型的使用率和实用率。所以，当90/70的新政出台后，北方的开发商一片哗然，南方的开发商则悄无声息。

    从开发角度讲，90平方米的限制一定程度上增加了房屋成本。设计成塔楼，每层十余户的配比，难以兼顾通风、采光，同时公共设施也要相应增加；设计成板楼，如果超过13米的进深，户型则变得狭长，交通动线拉长，使原本就不宽裕的面积又打了折扣。更重要的是，变薄、变瘦的楼体，对兼顾各方面的规划指标提出了更高的要求。

    5月中旬以来，首批新政后的中小户型开始入市，但从市场供应结构来看，还处于劣势。统计数据显示：5月份开盘的项目中，中小户型所占比例为25.5%；预计上市的22个纯新盘中，有7个项目为中小户型项目，所占比例为31.8%；老项目后期开盘的项目中，中小户型项目为6个，所占比例为20.7%。根据北京市房地产交易网获批入市的小户型比例来看，1至4月份分别仅为15%、13%、5%、15%。由此看来，面对长期形成的大户型市场，中小户型的供应高峰到来尚需时日。基于此，限价房的中小户型市场前景应该是一片光明。

    90平方米的套型一般设计为两居室，对于一个标准的3口之家来说，基本够用，这样的标准在欧美等发达国家城市集合住宅中，不算局促。比如：巴黎市区标准的两居室为100平方米；悉尼为105平方米；罗马为95平方米；汉城和东京则为80和70平方米。因此，限制面积既保障套型的总价控制在一定的标准，也使前些年过于偏大的套型回归到自然合理的状态。

限制购买，保障原著居民的基本利益

    目前对购房人的资格认定，仅限于北京市户口，这招致了一些工作和居住在北京的外地人的不满，认为缺乏平等。

    一般说来，外地人可以分为两类：一类是在北京工作和居住但是没有拿到户口的“外地人”，他们渴望享有北京人的待遇，拥有带有福利色彩的保障性住房；另一类是在外地工作的“外地人”，基于孩子、养老、投资等目的而在北京购买住房。前一类在北京工作几年甚至十几年，为这个城市的发展做出了贡献，但由于现行的户籍制度是按原居住地落户，无法“移民”；而后一类则是一批可能没有为这个城市做出过任何贡献，却挤进了原本已经拥挤的城市。

    前不久，北京市建委负责人坦言，近些年北京商品房总量的35%被外地人购买，其中高档房则高达80-90%。像前一类“外地人”，多是购买中低档房，以自住为主；而后一类“外地人”则以购买中高档房居多，以投资为主。抽样调查显示，购买高档房的“外地人”中有很多是地方官员，上百万的房子往往采取一次性付全款，有些甚至可以买上好几套。由此可见，北京市的土地被地方政府和开发商以城市规划和统一开发的名义占领并建设成住宅，而购买者则来自全国及世界各地，其中不乏投机者，他们和北京市民以几乎完全相同的机会，共同竞购开发商手中垄断的房产资源，在强大的购买力推动下，推高了北京的房价。对于北京市的原著居民而言，他们中的一些人只能或者以极高的价格购回过去曾属于自己个人或集体组织的土地上建的房产，或者被迫居住在城市边缘。

    城市生活空心化是未来北京所要面临的问题。随着北京原著居民的迁移郊区，生活动线变长， 而后一类“外地人”在市区中的房产很多处于闲置状态，城市渐渐呈现了生活空心化，发展也随之显出了病态：交通流量加大，居民每天往返于城郊之间，使拥堵加剧，上下班时间增加；同时，车辆里程的增加速度大于车辆数目的增加，也使交通拥堵节点增加，空气污染加剧；另外，由于在市区中面式辐射的就医、上学、购物等的生活方式变成了在郊区中线式辐射的生活方式，使得选择变得非常单调，并且原本在城市中享有公共设施的几率也变得非常低下；凡此种种，在增加了房屋质量和扩大了居住面积后却降低了生活质量。

    所以，一个地区的政府在城市化进程中，要优先保护原著居民的利益，因为这些居民的祖祖辈辈为城市的建设付出了努力，而外来的“移民”的利益也应该优先由原籍予以保障。尽管北京市政府在经济适用房和限价房的供应对象上限制了“外地人”，似乎带有 “歧视”色彩，但在目前仍在执行的户籍制度下，在保障性住房稀缺的状况下，这样的购买原则也还算是合情合理。

    综上所述，限价房是现阶段平抑房价的权益之计，既可以保证政府的收益，又可以满足部分中等收入者的需求，一定程度上缓解了保障性住房匮乏带来的压力。从长远看，政府应逐步减少土地买卖的份额，转向以经济适用房为主的建设，加大中低收入为主的保障性住房供给。