限价房政策的核心是：“在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，招标确定开发商。”简而言之，就是“限房价、竞地价”，在固定房价的基础上对地价进行竞争。房价的定价是个关键点，固定高了，无法起到积极的作用，但固定得过低，同样也会带来问题，中标的开发商很可能为了既要竞低价又要保证利润而在楼盘品质上做文章，难免在建设过程中出现偷工减料的现象。限价商品房不同于经济适用房，开发商企业要花大价钱去竞拍土地，成本相对要高一些，而经济适用房是划拨土地，可以大幅降低土地成本。目前北京限价房的限定标准初步定为低于周边项目均价的15%左右，这个比值可能会令许多人不满意，但限价房是商品房，一方面可以使不断上涨的房价控制在一定的价格尺度内，另一方面起着梯次消费的作用，填充在商品房和经济适用房之间。

    从长远看，限制房价有三个作用：一是能够进一步规范销售市场，在拉升房价空间极为有限的情况下，开发商会改变以往控制销售、逐步提价的通行做法，而把房子尽快推向市场回笼货币；二是购房人在购买该区域楼盘时，限价房的定价某种程度上可以确立区域价值的标杆地位，起到指导价的作用；三是短期来说，由于限价房初次交易时的价格是用行政手段强行拉下来的，再上市时可能会反弹到区域的整体水平上，但随着限价房的逐渐增多以及购房人的心态不断成熟，在区域内降低市场平均价格的作用会渐渐得以体现。

    限价房在建设过程中需要注意两点：一是加强工程监理和验收。开发商为了获得一定的利润，一般会尽量降低建设成本，而这样房屋能否顺利建设和完工，必须要经过工程监理和竣工验收两道关口。因此，政府有关部门要加强管理，避免监理公司与施工方串通一气，降低工程的质量，同时严把竣工验收关，使本来让中等收入者安居乐业的限价房避免成为开发商低劣工程的标本。二是抑制投机炒房。在目前求大于供的情况下，因其价位已经超过中低收入人群的购买能力，而在转让等环节上较经济适用房显得更为方便，很可能成为新的房产投机渠道，因此对于限价房再上市的年限，应该做出适当的控制，甚至利用税费进行调节，比如购买了一套限价房转手倒卖,虽然要负担5.5%营业税和其它费用，但由于低于市场平均价格15%，仍有7-8%的利润空间。因此，对于限价房再上市的年限，应该做出适当的控制，甚至利用税费进行调节。据悉，正在审批的《北京市中低价、中小套型普通商品房销售管理办法》等文件规定，限价房购买对象基本定为人均住房建筑面积20平方米以下的中等收入家庭。在销售环节，为保证公平性，避免排队购房，政府将在对供应对象统一审核基础上，通过政府组织，公开摇号排序，轮候购房，建立购房人档案信息系统。为防止投机，规定个人购房后5年内不许出售、出租，5年后出售出租，不得再购政策性住房。

    未完待续