90平方米与70%无疑成为了今年楼市的两大关键词。从当初的集体狂想与广泛质疑再到细则出台后的疯狂解读和持续观望，人们在对政策层面的太多争论和质疑中，户型本身反而成为了十足的配角。
　　有人说，未来的楼市将迎来一个批量复制的时代；有人则认为未来的户型之争也异常惨烈。对于购房人而言，如何在未来纷繁迷离的“类90平方米户型”中找到最适合自己的窝，也许户型专家李小宁会给您带来满意的解答。近日记者率先拿到了由其撰写的《千变户型万变家》一书的部分手稿，其中不仅首次对90平方米以下户型的购买提出了详尽的置业建议，同时对小户型的购买方案结合部分户型进行了详尽的分析和点评，在这个时候，暂时逃离政策的纷扰，大家扎扎实实地学两招也许来得更实在，您说呢？

　　李小宁：90平方米以下的小户型如何选择？

　　李小宁，著名楼市分析专家，户型设计专家，除了常年在各类房地产媒体辟有专家专版，对楼市及户型进行分析，还直接主持部分高档公寓、别墅的户型及外立面的设计，具有丰富的理论基础和实践经验，现为李小宁房地产经济研究发展中心负责人。

　　90平方米户型怎么选

　　按照现代住宅大厅小室的需求，北方地区90平方米只能做成两室一厅以下的户型，而南方一些地区则可以设计成三居室，这当然与南方保温墙薄、无采暖管、上下水管走外墙、明卫、楼层高因素不无关系，而这样的直接结果便是建筑使用率和户内实用率较之北方高出一大截。
　　一般来说，对于想要购买90平方米以下户型的朋友来说，一般要看两个方面：一是适应性。要满足现在大众型的居住，包括卧室、厅、厨卫，以及服务空间。二是多样性。要满足个性化的需求，每个购房者的家庭构成、生活方式、生活习惯都不一样，这些人住进去以后，能够根据自己的家庭生活去设计居室。
　　因此，在选择90平方米的小户型时，尽可能寻找到面积的临界点，也就是说，90平方米应是两居室，而一居室则应在70平方米以下，这样才显得比较适宜。除此之外，还应注意：

　　1、户型格局要方正
　　要想提高有效的实用率，方正的格局必不可少，因为不规则的尺度和拐拐角角，都会使交通面积增多，并且不利于摆放家具。同时，在保证一定的舒适度的基础上，还要注意布局紧凑和尺度适宜。
　　布局紧凑
　　现在市面上流行的户型空间很大，各个方面比较宽松，因而浪费的面积较多，当面积控制到90平方米以下时，就要把每一平方米的使用发挥到极致。尤其是连接各居室的交通空间，要注意尽可能地少占用面积。
　　尺度适宜
　　过去设计的厅、卧室和服务空间都偏大，现在则要求精细推敲，像厅和主卧室过去的开间是3.9-4.2米、3.6-3.9米，现在则应控制在3.6米、3.3米。
实例：位于北京朝阳区东四环大郊亭桥东北沿海赛洛城的A1户型，建筑面积88.65平方米。

　　专家点评
　　该户型是标准的板楼二居室户型，由于进深达13米，南侧总开间仅有6.6米，不够起居室和主卧划分，因此主卧被设置在北侧。短进深的开敞阳台比较实用，如果起居室的窗户开得再大一些，会显得更为气派些。各居室空间尺度比较合理，只是主卧床的侧面正对着主卫，有些不雅，建议将玄关和衣帽间之间的墙拉直，将通往衣帽间的门开在入室门旁，衣柜设计成“L”形，使床与卫生间之间形成部分遮挡。
　　吹毛求疵：主卧处于北侧，对于北方而言，主要居室如果没有优良的景观支撑的话，应尽可能地设在日照面；厨房与餐厅相隔较远，端菜盛饭有些不便。
　　（未完待续）

　　刊载于2006年8月10日《精品购物指南》