从业主的“租售比”看房价

 我们再借助“租售比”，以收益法来看房价的高低。

所谓“售租比”是指每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值。 从理论上说，‘售租比’能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。

   房屋租金是房屋的主要收益，租金低，收回购房投资就周期更长而租金的高低主要是由供求关系决定。所以，房租对市场的反应比房价更敏感。从投资的角度来说，房屋价值是未来租金流的一个现值。以北京市宣武区为例，房屋均价要1．6万元以上，一套两居室的房总价160万元，但是每月租金一般是4000元以下，占房价的0．205％；而目前住房按揭贷款利率也要5.31%,从租金角度考虑，应该说北京的房价已背离了市场，住宅已经失去了投资价值。

2007年7月2日， 北京链家房地产经纪有限公司(以下简称“链家地产”)市场研发中心对外发布了《2007年上半年北京二手房售租比分析报告》（以下简称《报告》）。

  《报告》显示，北京二手房售租比再临国际警戒线上限，市场出现了房价高估，绝大多数区域的房产处于价值偏离状态。

   链家地产副总经理金育松介绍，此次研究的数据样本来源是以链家地产自身实际成交的数据为主，同时链家地产调查了400个优秀门店经理的实际掌握楼盘成交数据。根据楼盘交易量相对较大以及成交价格不明显偏离于市场价的两项样本筛选为基本原则，最终确定有效样本楼盘502个，选取的样本楼盘涵盖北京12个区域、34个典型地段。

   以北京12个区域来看，最低值朝阳区的各居室售租比分别为249、263和265，而最高值大兴的各居室售租比分别达到了322、361和360，要远远高出朝阳区的售租比。

   从具体的典型区域来看，处于东部区域的望京、国展、CBD、团结湖、燕莎等区域的售租比要明显处于低位，投资价值较高；而处于南城区域的丰台、木樨园、方庄等区域的售租比却要明显处于高位，投资风险相对较大，投资价值较弱。

   而从目前1居室、2居室和3居室的售租比来看，1居室的售租比为272，2居室和3居室售租比均值已经达到了292和293。

   尽管离国际成熟市场的上限300还有一定的空间，不过，相对链家地产所作的《2006年度二手房分析报告》中1居室的售租比为242，而今年上半年1居室的售租比已经达到了272，增长已达30个点，增长速度非常明显。

   从2居室和3居室的静态指标来看，其售价租金比已经逼近国际警戒上限，投资风险已经较高；不过，相比1居室的售租比而言，其售租比值的增长幅度已经明显放缓。而在《2006年度二手房分析报告》中，2居室和3居室的售租比值分别为280和286，而今年上半年的2居室和3居室分别增长了12个点和7个点，相比1居室而言要小。

   “之所以出现1居室的售租比迅速上涨，这是源于在房产价格逐渐走高的情况下，部分消费者的需求受其购买力因素的影响，只能将自住的需求也偏向于小户型的1居室，从而出现了小户型房产的自住需求与投资需求的双重叠加，使得小户型房产的售价上涨，推动了售租比的快速高升。”金育松解释。据业内相关机构统计，二手房租金方面，上半年12个区域租赁成交均价为1835元/月，同比上涨5.8%，与二手房买卖均价同比上涨33.7%相比，租金的涨幅只有售价涨幅的1/6。

   “北京二手房市场合理的租售比应为1∶200。从现在的二手房市场来看，某些区域比如朝阳区的物业租售比已经达到了1∶300。”我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖说，房屋租售比相当于股票的市盈率，市盈率高说明市场有风险并有泡沫存在。

   “租赁市场的状况可体现真正的市场需求，但由于受房价预期上涨因素的拉动，北京房价仍在上涨中。已与真实的市场价值背离。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，近日国家发改委和国家统计局刚刚公布的70个大中城市5月房价调查结果，包括北京、深圳在内的4个城市的房价涨幅均超过或达到10%，这里面仍有投资、投机推动成分存在。

   但阳光100房地产开发有限公司副总经理范小冲指出，在充分的市场经济下，租售比失常表明了房地产市场供过于求，租金收益不足以支付房子的投资收益和按揭保障，表明买房出租并不划算。但现在中国市场的状况是供不应求，一手房市场需求仍然强劲，造成这一状况的原因是刚性需求强盛、人民币升值的带动及投资需求，均构成了房价上涨的动力。“但这里潜在过热现象仍值得业界关注。”

 中国社会科学院城市发展与环境研究中心日前发布的《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》显示，2006年我国部分大城市二手房的“租售比”已超过国际警戒线，房价虚高倾向明显。

 中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究人员单菁菁解释说，所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，“从理论上说，‘租售比’能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。”

 报告显示，2006年我国大部分主要城市的二手房价格均出现了大幅上涨，而房屋租赁市场的价格却相对平稳。根据我爱我家、链家地产等房产经纪公司的统计，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的“租售比”已经高达1：270至1：400。

“而从发达国家或地区的房地产市场规律看，一般房屋租售比的警戒线是1：200，当超出这一比例时，表明市场存在风险。”

“由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。”

　　单菁菁预测，受消费者购房需求旺盛、土地价格和新房价格仍然高企等因素影响，2007年我国 二手房价格仍将继续呈现上升趋势，但涨幅将回落。

 从以上事实来看，房价已明显虚高，已经是不争的事实。而且，房价的高涨与建房成本无关，并与租金脱节。那些说不高的人是不尊重事实。