一位朋友来电问：房屋征收中农村土地性质的变化如何把握？农村集体土地何时成为国有？

    我简答：我国对广大民众的房屋征收的开始，作为全社会的房屋征收与拆迁制度则始于1991年6月1日起实施的是国务院颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》。

   一．农村拆迁的标志之一是城乡分割。

   农村拆迁的变化与规划制度密切相关。了解我国城乡规划法制建设的进程，就会知道我国的规划是从城市开始的，拆迁也是城市开始的。

1．上世纪50年代，我国学习前苏联的经验，颁布《城市规划编制办法》；

2．1978年全国城市工作会议，中央发布《关于加强城市建设工作的意见》；

3．1984年国务院颁发《城市规划条例》；

4．1989年12月26日，七届全国人大常委会表决通过《城市规划法》并正式颁发，1990年4月1日，《城市规划法》正式施行；为实施该法，国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》作为配套制度。

5．1993年6月29日，国务院颁布《村庄和

   时代周报记者韩洪刚的一篇文章《0.4%的人占有70%的财富贫富分化急遽加大的危险》告诉了我们一个残酷且危险的现实：当我们庆祝共和国成立60周年的时刻，会想到为新中国的创建献出生命的几千万先烈的血可能白流了！

   翻开党章，上面写着：“以毛泽东同志为主要代表的中国共产党人，把马克思列宁主义的基本原理同中国革命的具体实践结合起来，创立了毛泽东思想。毛泽东思想是马克思列宁主义在中国的运用和发展，是被实践证明了的关于中国革命和建设的正确的理论原则和经验总结，是中国共产党集体智慧的结晶。在毛泽东思想指引下，中国共产党领导全国各族人民，经过长期的反对帝国主义、封建主义、官僚资本主义的革命斗争，取得了新民主主义革命的胜利，建立了人民民主专政的中华人民共和国；建国以后，顺利地进行了社会主义改造，完成了从新民主主义到社会主义的过渡，确立了社会主义基本制度，发展了社会主义的经济、政治和文

    昨天读到最高法院的新规定，感到社会有了进步。但是，我依旧担心这一新规定能否落实。因为去年我已经提出这个“立案难”，媒体也有相应的关心。谨将我去年的访谈和最近的规定贴如下，供朋友们参考。

1．行政诉讼如何告别“立案难”

    房子倒了，是不是一定还需还贷？从目前看到的观点是一边倒，即借款人的还贷责任仍在。的确，如果简单地从民法看，借款人和银行分别担当债务人和债权人的角色，而房屋产权便是银行发放贷款时收取的抵押品，而抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结。为此，众多的银行、法律人士纷纷发表高见认为，“虽然客户也是受害者，不过这不影响银行和借款人之间的债权债务关系。抵押物不存在了，但是仍可以追索借款者的其他财产”，所以，房子倒了，是一定还需还贷的。

    也有人担忧社会舆论的压力而提出，借款人可以通过向开发商索赔，以偿还银行的贷款。问题是，如果开发商没有赔偿能力呢？这显然是一个可能出现的情况，尤其是在上海。然而，让倒覆楼的受害者来还贷，甚至让受害者以其它财产来承担还债责任，显然是让受害人做冤大头，这不仅令受害者难以接受也不符合法治精神。

                              大厦若倾，源于基础！

    上海闵行区梅陇镇的一幢楼房轰然倒塌了。这一事件的发生成为了媒体和公众新的关注焦点，这么一座非正常“死亡”的大楼，暴露了背后众多的官员股东。房地产已经成为官员腐败的重灾区，上海闵行区梅陇镇出现的这个案件，更加让人触目惊心，是因为让我们看到的是权钱交易发展到了官商一体。

    这一案例中的官商一体的确很有中国特色，其实，在上海市，这一官僚群体身兼政府官员和开发商双重身份决不仅仅是这一例，别的省市如何？我不敢贸然下结论。但至少在上海市不是少数，而是具有普遍性。

    从这个案例里面的官商一体、官商不分的背后，我们看到的是共产党政权的逐步沦陷、丧失。这决不是危言耸听。一个执政党掌握政权，不仅仅是他掌握了中央政府

    上海的一座在建的13层的住宅楼，轰然倒塌了，引起人们又一轮对房屋预售制度的存废争论。对此，我的态度是明确的。早在2008年3月出版的《反思中国房地产制度与实践》一书中，我就有专门阐述。在此将有关章节引录如下：

             应当早日取消荒谬的房屋预售与按揭制度

    1994年国家出台的《城市房地产管理法》中首次建立了我国的商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。预售制度是在拉动房地产市场而制订的一项应对之策。自出台之日起至今的十多年来，商品房预售降低了房地产行业的进入门槛，鼓励更多资金进入市场，为房地产市场的发展起到了很大的推动作用，保证了我国住房制度改革取得成功。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。但现行的商品房预售制度将融资和销售融为一体，开发商利用制度漏洞，把风险转移给了消费者和银行，成为这一制度的最大赢家。

    由于《城市房地产管理法》在确立商品房预售制度的时候，未能建立起针对商品房预售模式的监管制度，对违反预售制

    在迟到2009年才开的《律师文摘》2008年会上，我又见到了我们所敬仰的“三老”：张思之、江平、王工老师。其中。张思之老师已在2007年成为“80后”，学生们为他出的庆贺文集是《耄耋律师仍少年》。今年，江平、王工老师成为“80后”，学生们当然要为他们出庆贺文集。江平老师授权孙国栋为他主编文集，而承王工老师信任委托我来负责他的文集编辑和出版事宜。我担心水平有限又拉上了陈惠忠、王力成、童新、斯伟江等兄弟组成了编委会，我的助手栗红律师则承担了主要的事务。这算是个民间的志愿者临时组织，为记录中国律师的历史尽我们的一点心意。

    王工老师与张思之、江平老师一样是名人、老人中至今还奋斗在法治第一线的人。他们本可和许多离、退休老人一样安享晚年。然而，强烈的使命感促使他们老骥伏枥志在千里，奔波在大江南北。王工、张思之、江平三位老师的不同之处是各有侧重点不同。王工老师侧重于律师制度的发展;张思之老师侧重于人权;江平老师更关心整个法治的进程。他们都是我们中青年律师学习的榜样。

    人们了解王工老师，很重要是他的“三个第一”：第一位当选全国人大代表的律师；

                         “钉子户”事件的社会意义

     天下没有不散的筵席，这个让全世界都关心的重庆“钉子户”事件在2007年热闹了几个月给了我们什么启示？对社会有哪些意义呢？

   （一）．丰富了中国的汉语词汇

    在这个事件发生前，很多人不了解“钉子户”这个词。重庆“钉子户”事件，让更多的人知道了“钉子户”这个词，丰富了中国的汉语词汇。

    什么叫“钉子户”，《现代汉语词典》中的解释是，在城市建设征用土地时，讨价还价，不肯迁走的住户。而从物的角度，钉子户用来指代某些由于种种原因没有拆迁，而又身处闹市或开发区域的房屋。看来其名称由来就与拆迁有关，在现实中也被某些官员运用得出神入化。为了拆迁，地方官员有时不惜动用暴力手段。这些官员们之所以“无所畏惧”，关键在于他们遇到的是“钉子户”，因此其拔钉、砸钉之举，就显得理直气壮。

   “钉子户”本身是对人的歧视。“钉子户”这个词是伴

    我为之有些高兴！虽然受理反映国家工作人员职务犯罪的举报和反映人民检察院工作人员违法违纪行为的控告本来就是检察机关的职责。这些年来，国家工作人员职务犯罪和人民检察院工作人员违法违纪行为十分严重，这与缺少正常的举报、监督、查处，有很大的关系。贪污受贿要弄到可判死刑，玩忽职守和恂私舞弊要到出人命才能引起重视的现状，不仅是对社会的不尽职，也是对当事人的不尽职。如果真正做到“件件有回音”，的确是一件好事！

    高兴之余，我也有些担忧，因为我想起了“110”的现状。记得当初，“110”让人们有困难找警察，给群众带来了安全感，大大改善了警民关系。可是时间长了，就有点力不从心，有时成了“11不0”。比如民众遭受非法拆迁拨“110”，就常以“政府行为”而不出警。有的地方以招商亲商护商为由不让警察进入

今天又是一个父亲节。三年前的今天，我为这本<农村征地拆迁纠纷处理实务>写序。2007年的父亲节，我写了博文：世间最难是父亲.

与现行《土地管理法》相比，国土部的“征求意见稿”的章节、内容和篇幅大大拓展。该“征求意见稿”专门新增“土地征收征用”一章，规范土地征收征用的依据、范围、程序和善后事宜。其核心内容是限制政府强制征地权，缩小征地范围，把征地补偿由“农业用途补偿”变为“财产补偿”，并把失地农民纳入“社会保障”。　

例如，删除了现行《土地管理法》关于“所有建设用地必须使用国有土地”的条款，规定“农村集体建设用地”可有条件转让。这就为“集体建设用地进入市场”扫