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谁动了中国的房价？－－反思中国房地产制度与实践（6）
(2008-04-08 07:51:17)
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房价财经 |
房价一涨再涨真的是因为政府在消化开发商的利润？对于一个楼盘，政府各部门究竟收了多少费用？记者调查发现：南京楼盘的土地规费成本的确很高，不过这都是正常的收费，属于开发商的成本，与开发商销售期间的疯狂涨价扯不上关系。比如谈到一个楼盘的成本，并不仅仅是指平均1300元/m2的盖房成本，地价及各项规费都包含在开发成本里。除去各项成本，目前南京开发商的利润大约占房价的30%—40%。
对外大叫建房成本太高，但关起门来一算，利润同样达到了房价30%-40%。显然，开发商如此暴利的“账本”是难以示人的，怎么办？于是，政府部门的正常收费就成为开发商追逐暴利、转移视线的最好借口。
政府收费调查
房价高，到底高在哪？近日，一个“重量级”爆料称，超过房价40%的钱被相关职能部门“吃”掉了！事实真是如此吗？记者展开了调查。
地价最高占房价30%；各项规费约占房价13%左右；土地税房产税占房价11%。林林总总加到一起，一个楼盘被政府收走的税费高达总房价的54%！但业内人士指出，这些费用都是政府依法收取的，也不是“政府吃掉了开发商的利润”，而是属于开发商的开发成本。核价时，是算在“成本”之列的。
地价是大头：最高占房价30%
地价涨，所以房价涨，这是开发商平常最喜欢讲的“房价上涨的理由”。在南京楼盘的房价里，地价的确是“大头”。那它究竟占多少呢？
南京市国土局对2006年公开出让的74幅地块进行了统计，平均地价为2318.9元/平方米。相比2005年，这一地价上涨了165.9元/平方米，上涨幅度7.7%；而同期房价涨幅远甚于此，达到15%以上。
江苏省国土厅的统计数据显示，2005年南京地价占房价的比例为31.2%、2006年为30.18%。这个比重在全国来说确实算高的，但南京市的地价房价比超过30%也仅仅是这两年。以奥体为例，目前多家楼盘的房价达到8000元/m2，当年他们拿地的楼面地价多在2200元/m2，占27.5%。
需要特别说明的是，目前南京在售的楼盘中仍有一些是划拨地和早期拍卖地。同样是奥体，有些楼盘的土地成本仅750-1000元/m2，仅占房价的9.04%-12.5%。
规费林林总总：占房价13%左右
除了土地成本，房价里最说不清道不明的就是“规费”了。南京市建设系统政务大厅负责人告诉记者：所谓“规费”，就是政府规定要收取的费用，主要是市政公用基础设施配套费、白蚁防治费、散装水泥专项资金等几项。
“这些规费，南京都在市建委的大厅一站式收取，标准都是公开可查的。”记者在大厅了解到：市政公用基础设施配套费是150元/平方米，其他都是几元钱一个平方米。比如散装水泥专项资金，是2元/平方米；白蚁防治费7层以下部分（含、地下室）2.3元/平方米，8层以上部分（含）0.7元/平方米，仿古建筑6元/平方米，公寓、别墅10元/平方米。
“因为有的是按平方米来收取、有的是按比例、还有的按每宗来收取，难以精确算出究竟每个楼盘一平方米交给政府多少钱。”南京市建委一名不愿透露姓名的人士如是说。不过他肯定，这些规费“所有的加起来也不会超过1000元/平方米，这个比例应该占房价的13%左右”。
同时记者了解到，在一些政府鼓励开发的新城区，规费还有一些减免的优惠政策。
而以往这项费用之所以“说不清”，是因为开发商往往可以用种种手段，使自己享受到优惠。操作得好，一笔就能省几百万、上千万。近年来，南京规划、建设、房产等系统都有官员被查处，这中间或许有“多花的钱”。但总的来说，开发商一定是在1000元/m2的规费基础上少交了钱。
除了土地出让金和规费，政府还收取各种各样的房地产税，而且这些税大多根据销售额来收取。也就是说房价越高、税也相应收得越多———这以往也是被当做房价暴涨、政府屡调无力的原因之一。
那这部分收入究竟有多少？就足以导致政府“利令智昏”吗？据南京一家税务师事务所的专业人员介绍，房地产企业的税种主要有两种，一是占销售额5.5％的营业税；二是占利润33％的利税。
开发商的销售额其实就是楼盘的总房价，虽然行业内30%-40%的利润很平常，但因为一个项目要开发3-4年，前几年楼盘没销售的时候都在“亏本”，开发商通过逐年分摊等等手段，做到账面上利润一般就剩8%-10%。这样算来，这两种税也只有房价的5.5%+10%33%=8.8%。
再加上4%土地契税，是按土地价款来收。因为土地价款仅占房价的30%左右，这部分契税也就只占房价的30%4%=1.2%。另外，土地增值税一般是按总房价的1%来预收。因此一个企业的所有房地产税加起来，大约是房价的8.8%+1.2%+1%=11%。
房价里政府究竟拿走多少？54%！
土地出让金占30%，规费最多1000元/m2。如果按2006年南京平均楼面地价2318元/m2，占房价30.18%来算，当年的可参照房价就是7680元/m2，1000元/m2左右的规费占房价的13%。再加上11%的各种房地产税，在南京，政府从房价中获取的比例达到了54%。
政府收费“取于楼盘用于楼盘”
就算政府拿走了50%-60%，也不为过。为什么？因为这些税费都是纳入地方财政，是城建资金的主要来源。楼盘周边的配套设施、城市道路建设等都是拿这笔钱来建，可谓“取之于楼盘、用之于楼盘”。
这种“公益性项目”的分布，即使有时购房人觉得与自己的付出比例并不完全一致，却不是开发商所能替代的。例如地铁，绝不是附近一两个楼盘就能承担的。
30%+13%+11%=54%
姚宁屏（东方投资集团策划总监、江苏东润置业顾问有限公司副总经理）：
开发商利润调查
开发商利润到底有多少？30%～40%
房价的一半以上都被各级职能部门收走，但真的是这些费用推动了房价节节上涨吗？
记者试图追踪楼市里“从定价到涨价”的全过程，发现职能部门收走的成本顶多只影响初始定价。而在随后的销售中，楼盘每涨一分钱，绝大部分都流入了开发商的口袋。
开发商盖房成本仅占房价15%
那开发商盖房子的材料等建筑成本又是多少？按照南京市建委的统计数据，在过去的2004年、2005年、2006年三年内，房屋建筑中标的平均单方（每平方米）造价分别为1234.55元、1295.60元和1117.86元/。与商品房相比，经济适用房因为配套要求略低，成本也更低，三年来的单方造价分别为1076.60元、994.71元和947.97元。
按7680元/m2的参照房价来算，即使按近三年最高的建筑成本1295.60元/m2来计算，其建筑成本也仅占到房价的16.87%，按最低年份的1117.86元/m2来计算，建筑成本仅为14.56%。就算加上政府拿走的54%，开发商的利润也达到了30%上下。
多次涨价都成了开发商纯利润
那房价是怎么越涨越高的？以河西奥体某楼盘为例，去年此时该楼盘一期只有6000多元/m2，而到了今年其二期房价就到了8000元/m2以上。
对此，业内人士并不讳言：去年年底奥体地王卖出了24.05亿的天价，地价从2000多元/m2上升到3500多元/m2。那很简单，房价自然也要跟着涨1500-2000元/m2。“但是既然闭着眼睛都知道今后奥体房价能卖到八千、一万元一平米，我又有什么理由现在把房子卖便宜了呢？”
但事实上，该楼盘的土地成本并没有涨，利润就凭空多了1500-2000元/m2。如果原先该楼盘房价里有30%是利润，现在至少又增加了19%-25%。
上涨的房价加重了购房人的负担，却并没有被政府拿来用于市政建设。因此南京市政府于今年4月，组织了物价、税收等五部门“围剿”楼市高房价，试图用核价来阻止楼盘随土地拍卖跟风涨价、狙击开发商的暴利。读完上述报料，我想读者心里又是一番滋味了。
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