争论之八：房屋用途之争

《条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”由此，房屋的区位、用途、建筑面积构成了被拆迁房屋货币补偿的三大计价标准，房屋用途是拆迁补偿必须要考虑的三个问题之一。从房地产市场上可以看到，住宅与非住宅的价格差距是很大的，因此在房屋用途的界定上，住宅与非住宅存在较大的差别。房屋用途的界定工作目前存在两个争议：

（一）改变房屋用途政府是否要管

产权人住宅改为非住宅，政府是否要管？从法律界对这一点是很明确的，因为目前对房屋用途变迁实行备案登记制度，不是审批制度。在行政许可方面，住改非要取得行政许可，在修改的城乡规划法中没有这一条，仍然坚持在房主对房屋结构不作改动情况下，用途方面未设立这一许可。严格来讲，是不是要管，这是一个规划部门管不好也管不了的问题。比如酒店有套房子是住客还是当作会议室，规划部门根本管不了。老百姓的房子是自住还是开酒店由环保部门管，也即有关部门分别按照其法律规定来实施行业管理，来进行经营范围的管理，这不是规划部门的任务，只要他不违背法律的禁止性规定，不侵犯他人权利，原则上政府都可以不管。这一问题在争论。有些省份设立的房屋产权登记制度要件中列入了规划许可，而规划部门又缺少法律授权，《城乡规划法》中也未设立这一许可。各地规定不一样，从国家来讲对用途变更是不管的。

（二）怎样补偿才属适当

2003年9月19日国务院办公厅发出的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作　维护社会稳定的紧急通知》第4条规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”根据这一通知，对于住宅改为非住宅的，要视其经营状况和纳税情况给予适当补偿，也就是说即使不登记也要给予适当补偿。怎样算适当？

我认为，可以在住宅补偿基础上增加一定比例，直到与当地非住宅价格持平。有一个公式可以参考：1+X，1表示住宅的价格，X＝当地非住宅与住宅的差价*一定比例。比如住宅是1000元/平方米，非住宅是10000元/平方米，差价为9000元，不能把住宅当作非住宅来补，可以按10％-100％的比例来补。具体为：当地政府应当或者可以给予房屋用途变更登记却没有依法给予的，属于政府过错的，应实行100％的差价比例；只要房屋住改非，领取了营业执照，不管有无进行变更登记，都应从10％的起点开始，逐步往上走。因为公民有义务申请变更登记，能办却不去办，所以不能拿到100％补偿。从10％到100％有一个较大幅度的落差，这时可设定第二个条件，给多少视两个情况而定，一是是否依法经营，照章纳税；二是纳税情况，这反映了经营状况良好与否，以此作为补偿标准。