不要用纸面数据忽悠购房者

2007-7-18 现代快报

    住房分成保障与商品住宅两部分，通常人们认可，政府需要解决的是保障型住房，而不是商品房的价格。如果将大部分中低收入阶层纳入保障型住房供应系统，房屋的均价就会下降。据估计，廉租房供给每增加5%，就会迫使房价下降3%～4%。

    从2003年8月，建设部会同有关部门起草的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文”），以住房拉动内需政策启动，大部分中收入阶层被驱赶入商品住宅市场，以及政府用市场手段实现土地收益最大化开始，我国的房产价格就坐上了火箭，房地产价格下降是偶然的，上涨成为必然。

    近日国土资源等部门的表态证明，政府对住房问题开始两手抓，一手抓抑制需求，另一手抓扩大供给。

    为缓解房价上涨的民意压力，有关部门再次提出增加土地供给和扩大廉租住房建设。增加土地供给平抑房价要有两个先决条件，一是增加的土地面积确实到位，二是必须有针对性地针对某种住宅的土地供给，才能有的放矢。这两个条件的落实，不仅有赖于政府的决心，还受到现实的抑制。

    纸面计划的供给增加与现实供给的增加是截然不同的两回事。以北京为例，这两年政府的土地供应计划有增无减，但真正落实难度颇大。这两年北京土地供应计划与实际之间缺口不小，去年北京市国土局完成全年供地计划中，商品房建设用地计划仅完成了69%，其余的都变成了经济适用住房和享受经济适用住房政策的用地。而这些所谓的享受经济适用住房政策的供地全部都不是面向社会民众的用房，而是仅面对特殊单位群体的住宅用地。照此推论，今年在计划与实际之间依然会存在缺口。

    问题不仅于此，由于城市中心土地的稀缺性，郊区土地的供应增加虽然能够拉低房屋均价，却无法拉低具有区位优势的中心城区房屋价格，另一方面，房屋拆迁改造越来越难，成本加大，近期上海深圳等地稍具区位优势、配套设施完备的土地接连拍出天价。

    要保障中低收入阶层的住房，政府必须加大反腐与廉租房的建设，后两个方面的成绩仍然未能得到数据支撑。国务院发展研究中心任兴洲近日提出“公务员住房腐败是最大的腐败”，揭开了揩经济适用房优惠政策之油的机关单位集资建房的冰山一脚，这种赤裸裸的腐败与非机关单位经济适用房的寻租现象交杂在一起，形成牢固的利益链。

    廉租房的建设也并不尽如人意，廉租房的核心难题建设资金至今未能解决。据《21世纪经济报道》，早在去年7月，建设部、财政部、国土资源部就联合下文，要求各地要拿出土地出让净收益的5％用于廉租房建设，限令去年年底各城市拿出计划。但此事知易行难，据称，去年北京廉租房建设资金来源只有公积金增值收益，而财政资金一分钱也没到位。

    建设部政策研究中心副主任秦虹表示，按照2005年全国土地净收益2100亿元计，5%将提取109亿，对十一五期间每年需要的500亿廉租房资金缺口不无小补，同时土地出让金每年仍在大幅增长，估计去年约为7000亿。

    但现实是，根据北京市建委透露的数据，目前北京市投入廉租房的全部资金不到3.4亿元，全部来自于住房公积金的增值收益。这相当于在中低收入阶层商品房的优惠融资渠道中虎口夺食。公积金增值收益里面可以提取的廉租房建设资金，每年大概有26亿元。据粗略估算，到2009年年中，北京可以提供的廉租房只有1000套左右，但《北京住房建设规划(2006年—2010年)》所提供的数据为47万—60万平方米，约1万套。

    实际数字说明一切问题。房地产市场牵涉到土地、融资、投资等各种领域，情况极为复杂，绝不是弄几个纸面数据、画几个饼就能应付过去的，需要大量基于实践的具体而复杂的工作，同时政府必须将国有土地的收益切实让利于民，否则，这一死结无法打开。市场会说真话，民众的切身感受无法欺骗。

    目前在杭州等地实行的保障型住房已经有了较为成熟的经验，信息公开，社会监督，那些决策者不妨吸取来自于实践被证明行之有效的经验，同时，引入国外用于普通收入阶层的优惠融资体系以及工厂化建设模型，真正改变目前公积金低效而官僚习气十足的资金利用方式，这才是中低收入阶层购房者的福音。