让开发商当“房东”难

                                 文/马跃成

　　据媒体报道，相关部门正围绕发展住房租赁市场，研究制定相关指导性文件与补贴政策，以鼓励机构投资者购买库存商品房成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。这是中国住房制度，或者说是住房政策的一项重大调整举措，在鼓励农民工成为“去库存”主力军的同时，一些地方政府也出台了“租购并举”缓解新市民住房难题的政策。这与前几年强调的，鼓励人民持有资本性财富、让大多数人民有恒产相比，算是更加实事求是，更加贴地气的新政策。

     据了解，近日相关部门和机构召集万科、魔方公寓、链家等已试水“长租”的企业询问包括税收、行业补贴、建筑标准等方面的意见或建议。业内普遍认为，进入2016年，中国房地产政策正发生转向，中国楼市的政策布局也正逐步展现。一改过去促销售、促消费等政策，将“租售并举”提到台前。以前，只有少数特困家庭才能享受廉租房的帮困政策支持待遇，大多数老百姓只能买房一条路可走，而由于房价太高，望房兴叹的困局就不能解决。像很多大城市，外来人口已经占据城市人口近一半的比例，然而，住房已然成为外来人口最难以解决的难题，他们对住房的渴求甚至超过对户口的需求。

　　 住房城乡建设部经过初步测算认为，2014年涉及人口在1亿人以上，年租金已经突破1万亿，这是一个巨大的市场，也是广大房地产开发企业转型升级的重要机遇。我们鼓励房地产开发企业抓住这个机遇，进入住房租赁市场，发展以住房租赁为主要业务的专业化企业，形成薄利多租的住房商业模式。早在2015年1月14日，住房和城乡建设部就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，盘活存量房源，提高资源利用效率，以解决不同需求居民住房问题。2015年年底的中央经济工作会议也明确指出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

     这个事情目前来看，发展主房租赁市场，除了存在巨大需求意以外，还具有很多的有利条件，一是住房存量巨大，有房屋来源，同时能解决“去库存”的压力。二是为很多房企转型提出了一个可行的思路，除了转型物业管理之外，搞房屋租赁应该是开发商比较接近的行业。但是，房屋租赁属于第三产业，与开发商熟悉的盖房子并不是一个生意门类，对开发商来说最重要的就是盖房子然后把房子卖出去，这样才能快速回笼资金。如果布局长租公寓，对房企来说回报周期就会延长很多。长期以来，中国的房地产商已经习惯于高价拿地、高价销售、囤地涨价、分期涨价等快速获利的经营模式，相对来说，租赁市场是一个长期服务的微利行业，这不符合开发商的本质特性。

    另外，开发商启动项目开发，多采用项目部制的开发模式，项目销售完成，甚至有的还没又完成，项目开发主体就被注销了。这也是很多业主维权难的一个重要原因，试想，一个企业不但对售后服务不大关心，对物业管理也不上心。你想让他把现有资产资金托起来自主经营，他们怎么可能有兴趣？还有一个重要原因，就是，房地产是一个资金密集型产业，资金成本一直是开发商的重要成本构成部分。很多项目，特别是小开发商的项目融资渠道多样化，成本压力更是可想而知。所以，这些问题计算起来，高租赁经营，几乎不可能。