文/马跃成

    2015年最后一个月，什么事最让人着急？对准备回家的人来说，买火车票算一个；对农民工来说，讨要一年的工钱算一个；对泛亚的投资者来说，找站台者算账是一个；对王石来说，赶快找到新的投资者算一个。对人民日报来说，让开发商快点降价算一个。人民日报，是党的喉舌，传达党的声音，是人民的报纸，为人民呼吁。这几天人民日报连续发文，呼吁并鼓励开发商降价，究竟意欲何为？

最近，中央政治局会议、中央经济工作会议、中央城市工作会议连续研究中国楼市问题，去库存成为2015年里一个最热的新词。要实现去库存的目标，政策导向是一个方面，坚持经济规律是更重要的一方面。通常发挥作用的普遍规律无非两条，一个是供求关系决定交易价格，一个是边际效益递减。按照这两个规律分析中国楼市，都不难得出一个共同的观点，就是降价去库存，决胜之策，非此莫属。

     要降房价，肯定有人会说，必须也要鼓励降各种税费（包括土地价格）。政府所收的税费，到底占到房价中的多少，不同地方、不同楼盘必定有一定差异。有的地方、有的楼盘，相对低一点，也有的高一点，统计认为整个房价当中有61%是被政府拿走了。人民日报认为，开发商在一线城市高价拿地后，其利润并没有太高的空间。但是，我看，并完全是这样，利润空间看起来不大，但是，由于基数大，实际利润数额不会小。在三四线地区，房价只有三四千元，而北京的涨价幅度每次都是数千元，甚至上万元，而这个看起来说，土地成本等占到一半，但是，利润即使占比少数，实际额度也是个大数字。

     只要把涨上去的房价，降下来就行。中央提出的是“适当”，而不是“大降”房价，是“鼓励”，而不是“强制”。意思，就是说房价下降，完全在开发商的能力范围之内，把超额利润部分降下来，就行。但是，也不能否认，开发商的成本，另一大块是营销成本和资金成本。按照人民日报的计算，这样算下来，如果刨去房地产投资贷款、各种税费（包括土地价格），开发商能降的也只能是10%-15%的房价了。当然，降房价也必须要求地方政府降土地价格，这样双方面努力，去库存的效果就出来了。

     政府鼓励开发商降房价，应该说，开发商也是有积极性的，聪明的开发商，从来不会硬扛房价上涨。有时候，地方政府比开发商还担心房价下降。2007年万科宣布楼盘全面降价，地方政府害怕万科降价引发周边楼盘降价，进而影响到土地出让价格和税收，马上派出调查组进驻万科查税。南京物价局更是向万科开了4000万罚款单，理由是万科率先降价，地方政府的这个倾向值得重视。

所以说，让开发商降价，面临的阻力也是多方面的，已购房业主的阻力也是一个重要方面，这种只能自己占便宜，都想让别人吃亏，或者是损人不利己的观念，也会造成很多的麻烦。投机是人的本性，也是中国楼市的主要特点。大多数人买房是希望房价上涨，而在当前去库存的紧要关头，如果开发商将房价下调，不仅吸引不来多少购房者，而且会使去库存更加困难。中国人买涨不买跌的心理，已经成为开发商制定楼市销售政策的主要出发点。现在，需要逆向思维方式，制定降价促销的办法，看来需要借鉴超市的方法，给人们一个预期，就是购房的大好机会已经到来。