成本应当是房价下跌的终点_马跃成

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成本应当是房价下跌的终点

(2008-06-30 10:49:23)

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中国大陆

分类：地产风云

成本应当是房价下跌的终点

前两天，中央人民广播电台的《经济之声》波段直播了一场房地产论坛的采访节目，各位房地产大佬纷纷纵论当前的房地产形势。虽然几乎所有的老板依然信心十足地对奥运后的房地产回暖充满期待，但是就当前的价量齐跌的现实也还都实事求是地认可下来。这是历史上罕见的一幕，因为对形势的判断一直以来都是开发商说涨、购房人说跌，现在整个社会都基本上取得一致意见了，想必购房者想解决的问题，以及开发商想解决的问题也就容易找到共同点了。

前几天，北京市政府有关部门的领导约见了几位最近大幅度降价楼盘的负责人，了解市场情况。政府也坐不住了，究竟是什么原因？是担心房价继续下跌影响市场稳定？还是鼓励这些在市场观望中勇于破局的开路先锋？毕竟中央政府调控这几年，这是第一次见到了效果。

房地产市场最近的情况有点令人欢喜令人忧。喜的是房地产市场终于走出了垄断的藩篱，本来是市场主体的购房人终于有了话语权，和决定市场走向的影响力，开发商肆意涨价、获取暴利、强奸民意的时代算是到了尽头。令人担忧的是如果房价持续地滑落下去，会不会导致信贷危机、甚至是全面的经济危机？

只有开发商的危机倒不是什么坏事，除了可能导致开发商之间的重新洗牌之外，购房人到可能从中得到好处。因为竞争在市场经济中是个好东西。优胜劣汰的结果一定是人们可以主上更好的房子，房地产市场从此进入非暴利时代。

房地产暴利恐怕只有中国大陆才有，国外市场超过10%的利润都很难，而咱们的房地产利润超过50%都不算希奇。面粉高过面包价就是暴利太高太高的结果，否则谁敢高价拿地。

现在房价开始下跌，甚至暴跌的可能也存在。正像暴涨期间让人心惊肉跳一样，房价真要暴跌下来也会让很多人睡不成觉。中央政府强调要稳定房市，北京市政府找降价公司谈话，石家庄和成都的有关部门甚至召集开发商开闭门会议，可见当前的房价已经触动了各级政府的敏感神经。

难道是政府部门神经过敏？还是在开发商的鼓噪下政府要出面救市？其实大可不必。无论从成本、利润分析还是从房价的暴涨下跌过程来看，当前的房价形势还没有到让人坐不住的时刻。

主要表现在，一是现在的楼盘定价还没有和成本挂钩，成本不能决定售价说明利润空间还相当地大。

二是在很多楼盘滞销的情况下，很多开发商没有采取降价的措施，而是采取了借高利贷维持高价的办法，说明当前的利润足够支付相当长时间内的高高利贷利息，宁肯把钱让给高利贷也不让利给购房人，这可能还是利润这个鬼东西惹的祸。

三是交易量已经猛降的时候，甚至很多楼盘出现了月交易量为零的情况，然而仍然有很多的楼盘一次次地推迟开盘时间。

看来维持高房价和暴利仍然是很多开发商坚持的信条，当然从长远看，如果开发商能够挺过这一次的房市危机，未来长时间保持高房价肯定是对开发商更有利，这是开发商的根本利益所在，因此谁能挺过这一关，谁就是最后的赢价。

其实很多的开发商一方面愿意看到开发商集体性的死抗高房价，另一方面也愿意看着其他的开发商一个一个地因为无力支持而死掉。谁都希望自己留下来，别人先死，“百日危机”论基本上表达了这么样的意思。

没有一种商品可以在暴利下维持这么长的时间，也没有一个市场可以在暴利下总是保持繁荣。房地产也不能，因此房价下跌并不可怕，当前的房价还是一个挤泡沫的过程。

其实开发商真正要发生问题的时候不大可能是因为房价的下跌，房价下跌走向稳定应当是房地产市场走向稳定的基本条件。中央要求稳定市场决不是要稳定房价，一个动荡的房价，一个没有交易量的高房价即使像泰山一样稳定不动，这个市场也决不会长期稳定的。

开发商真正的问题在资金链上，而开发商的资金问题有两个，一是负债率太高，一般达到70%以上，而香港的四大天王地产的负债率均在20%以下，这就是李嘉成和孙宏宾的区别。第二方面就是融资结构的不合理，中国大陆的开发商太过依赖银行的间接融资和股市的直接融资。除此外，似乎就找不到别的资金渠道了。