美国次贷危机给中国房市敲响警钟
                   
      世界性的房地产牛市大潮是从美国开始的，但从去年开始美国的房地产市场就开始从繁荣走向衰退，到今年5月次级抵押贷款危机全面爆发，宣告了一个时代的彻底结束。

      就像任何其他的贷款业务一样，在房地产牛市期间，由于房子还在增值的过程中，买房人可以用不断升值的房屋作抵押贷款，进行融资，买卖房屋都是有利可图，因此危机和风险是表现不出来的。但是当房地产价格开始回落的时候，贷款人手中的房子一天不如一天值钱了，谁还愿意为债务买单呢？特别是次级抵押贷款人的经济能力所限，由此涉及的金融危机也就不可避免了。

      美国本土上的部分贷款业务危机竟然会世界性的金融动荡，正说明了世界经济一体化的紧密关联度。近来受美国次级抵押贷款危机的牵连，欧美、日本、韩国、香港股市纷纷出现爆跌行情，虽然昨天中国A股市场再次冲破4900点大关，向5000冲击，但是上周大盘的表现还是让人们明显地感到了市场意欲调整的疲态，看到了次级贷危机的阴影。

      美国多家次级贷公司倒闭，像高盛这样的大投资机构也被卷入其中，这场金融风波的力度和范围非同小可，美国次贷危机在重创全球股事后会不会成为推倒全球房市狂涨的第一块多米诺骨牌，人们正在拭目以待。鉴于中国的房市仍处在高房价的颠峰时刻，人们的担心自然就更强烈一些了。

       一些专家认为由于中国的资本项目管制政策，又有97年金融危机中的成功经验，美国次贷危机对中国的影响不会太大，还有的专家认为这次的次贷危机是全球市场在冲击历史新高后的依次正常调整，其负面影响被扩大了。中国真能在这场次贷危机中独善其身吗？无论如何今天的中国与10年前已经有了相当大的不同，中美之间的金融交集与10年前也不可同日而语，咱们不能不警惕起来。

      一、无论中国的股市还是房市都有大量的境外资金参与其中，同时中国政府也有4000亿美元投资美国国债。另外从中国的外贸依赖度来看，国际市场的动荡也一定会给国内市场和就业造成巨大的影响，最近的玩具业因美国的严格限制受到重创就是明证。

      二、我国房市存在泡沫是不争的事实，人们争论的焦点只是泡沫会不会破裂，以及何时破裂。关于中央银行的利息调整我们基本上走过了与美联储一样的路径，2003年1月美联储的利率降到1%，接近30年的最低水平，其后大量资金拥入房地产业，房地产的格外繁荣也推涨了通涨的压力和流动性泛滥带来的资产泡沫，2004年后美联储走上加息之路，直到2006年7月加到5.25%，连续保持至今已经超过13个月。

     中国中央银行从2004年开始按照0.27%的幅度连续加息7次，目前一年期的贷款利率已经达到6.84%的高利率水平( 晚上传来消息,明天8月22起实施今年第四次调息,一年期贷款利率调至7.02% )。不断加息的结果只有一个就是终止房价的上涨，而利息不断的提高必然加重贷款人的负担，当借款人不堪重负、无力还贷时，这些贷款就成了坏帐，危机从而爆发。

     三、中国银行的房屋贷款业务在最近几年得到快速发展，很多贷款品种具有美国次级抵押贷款业务的特征，比如前几年的零首付贷款和由开发商代办的用所购房屋抵押贷款业务。

      同时，中国房地产市场上的投机购房行为所占的比重也是比较高的，而这些投资的目的是在赌房价上涨，一旦房价停止上涨，这部分投资的损失必然会导致整个房市构架的垮塌。

      另一方面，银行利息的不断提高以及房价的不断上涨，使购房人的支出大幅提高，北京市建委最近透露，今年1—7月北京市城镇居民人均购房与建房支出为1599元，同比增长91.7%，在各项支出增幅中最高。

      美国的房地产市场急剧降温被列为美国2006年十大经济事件榜首，2007年预计房价下降3.7%，这是自1935年大萧条以来，美国首次出现全年下降。今年第二季度，欧洲的房地产指数也以10.4%的降幅，落到了历史的最低点。房地产的特点是其固定性、价值高，因此房地产在面临价格停止上涨、或者下降时，其资本的流动就非常的困难，价格的波动又会影响到金融业的稳定。由于中国资本市场还面临相对独立的环境，也没有大规模地开展商业银行住房抵押贷款证券化业务，因此住房抵押贷款的全部风险都集中在了银行身上。

      美国次贷危机对中国市场的影响肯定是存在的，中国房价停止上涨、甚至下降也只是早晚的事，那时侯的危机必然让银行业陷入困境难以自拔。中国的市场化程度与美国无法相比，其消化危机的能力也不一样，因此我们万不可在人家危机四伏时还洋洋得意、盲目乐观。7月份全国的房价上涨7.5%，创出了今年的新高，北京房价同比上涨10.4%，再次窜上两位数的增长速度，房地产泡沫真的离破裂不远了，美国次贷危机给咱们上了很好、很及时的一课，咱们千万要未雨绸缪，不可掉以轻心。