售价低于开盘似北京房市拉开拐点序幕

       其实，每个人对自己的判断也都是没有绝对的把握，即便是对大势走向有个坚定的认识，但对短期的波动也不可能像算卦的那样说的头头是道。这时人们最想了解的还是政府的意向，因此政府的政策导向就成了房市的方向标，政府官员们的一个讲话、一次表态都可能影响到人们的行为。

       房地产市场关系国计民生，政府特别调控也是理所当然的事情，去年的激烈调控政策就得到了人们的坚决的拥护，很多的买房人都期待着调控早日见到效果。但是房地产市场也是个利益场，中央调控给地方政府压上了政治稳定、经济发展、民众福利等多条担子，让开发商的暴利行为受到严重挫折，因此，即便是中央政府的调控也不是那么一帆风顺。

       但是今年以来的调控并没有因为去年的困难而停止下来，去年“国六条”的实施细则在今年的继续贯彻中就创造了不少新的视点，比如北京的限价房和90/70政策的结合指标，南京限定开盘价为项目最高限价的价格管制政策，广州鼓励单位合作建房的原则等，可以说全国的房地产市场还是有了一个比较热火的调控氛围。

      房价继续在涨是事实，国家统计局的数字显示，今年以来的全国70个城市的平均涨幅在5%左右，而北京的房价涨幅继续保持全国前三的位置，保持在9%以上的增涨幅度。这是一个比较可怕的事情，但经过仔细分析也可以看出，这样的涨幅主要还是人为的因素占到了比较大的比重，这个人为因素就是开发商的捂盘惜售，北京原来计划的3月份放量24个楼盘、4月份30个楼盘、5月份51个楼盘的计划最后全部流产。现在又有计划说6月份将有54个楼盘上市，真的担心会不会也像前几个月一样流产。07年是一个集中放量的年头的预言到了近年中还没有见到踪影，人们还会寄希望于何时才能井喷呢？

      前几个月涨幅里面也有郊区房产销售大幅增加的因素，前几个月郊区的房产交易量占到了全市的80%以上，这主要是城区的房价已经处在了一个天价的水平，而郊区项目的环境的改善提升了郊区住宅的总体质量水平，由于郊区的房价一直处在较低的水平，这次销售高潮带动了郊区房价的迅速提升，比如通洲、大兴的项目在去年基本上在4000—5000元/平米的范围，今年以来都达到了6000元/平米以上。郊区项目的大量上市是一个利好的消息，一方面使人们的选择范围大幅扩大，另一方面使城区房价和郊区房价趋向拉平，有利于遏止房价的继续邪涨。

      可以说，北京房价在前几个月的涨幅并不是北京房地产市场的交易实际情况的证明，实际上北京自进入07年以来的交易量一直处在逐渐下滑的窘况之中，而连续几次的房交会上也是郊区项目和外地项目唱主角，观望已经成为北京市场的一个基本特征。

    　北京房地产交易管理网有关数据显示，今年1至4月份，商品住宅成交量较去年同期下降将近50%。按常规，每年四五月份交易量最为活跃，但今年“五一”期间，住宅期房网上签约套数较去年“五一”期间下降了27%，较去年4月更是下降了51%。高档住宅今年销售率仅为两成左右，和普通住宅市场遭遇的态度相同，购房者对目前五环内每平方米动辄万元甚至几万元的高档住宅项目也并不买账，同时有近九成项目成交价格低于开盘价格。

　　　　二手房市场有价无市的局面已经持续了好几个月，而新建住宅的消化速度并不尽如人意。对于楼盘“高开低走”的走势，反映了当前北京房市的一个基本现实状况，面对居高不下的房价和成交量的大幅下滑，新浪房产的调查显示， 83.8%的被调查者表示要推迟购房，仅有7.29%的被调查者表示不会推迟购房。

 
       今年两会期间的代表委员以及政府总理、市长们都对房地产市场的高房价表示了不满，会后经济适用房等保障房的建设也给了人们更多的期待。政策原因导致的购房人观望心理成为影响人们购房行为的不可忽视的原因。这位人士指出，中央政府调控的决心是显而易见的，这也会使人们群体性观望情绪进一步强化。

　　销量下滑以及政策原因导致的群体性观望能不能撼动高企的房价，就要看买卖双方心理战能够坚持多久。随着时间的增加，调控的效果会越来越明显，房地产项目也不可能永远被捂下去，随着放量的井喷效果，房价也将会渐趋稳定，甚至像销售量下降那样的下滑也不是不可能的。以前就有种观点认为北京的需求量几乎是无限的，北京的需求可能永远都是供不应求状态，谁也没有想到现在会出现有价无市、销售下降的情况。因此也不能排除房价在一定情况下出现逆转的可能，这么说来今天的有近九成项目成交价格低于开盘价格的现象就值得重视起来了，如果这种局面能够坚持下去，那么今天的情况就可能是房地产市场出现逆转的拐点了，房价再度高涨的可能性就小的多了。