北京房地产市场出现逆转的迹象

            (新浪评论:六大现象证明北京房产市场出现逆转)

     虽然上个月的报告显示北京在二月份的房加上涨指数依然高居70个城市的最前列，但在去年国家调控政策的作用下，今年以来北京还是出台了一些切实有效的措施，对遏止房价的过快增长发挥了作用，否则今天的房价可能还不是今天的样子。特别是限价房楼盘推出后，北京的房市受其影响出现了一些值得注意的变化，限价房的限价虽然不算低，但其指导意义确实是不可小视的。

     一、城郊房价差距缩小，市场调整余地加大。今年以来人们可能在自觉不自觉的选房过程中，就把选择的对象指向了郊区的房子。一是因为城区的房子越来越少，另一方面就是郊区的房子品质还是比较令人满意的。
      交通的改善和基础设施的建设都大大提升了郊区房子的价格，在几个重点卫星城里的楼盘价格都在5000元/平米到8000元/平米之间，大大缩小了城郊房价的相对价格差距。高房价是令人生厌的，但价格缩小后的同质市场规模可是大的多了，这对市场调控的空间也就相应地有了更大的余地。
      据北京市统计局的报告也证明了这一点，1-2月，东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区，房价上涨幅度最低，为4.8%；朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区，房价累计上涨9.4%；十个远郊区县房价上涨幅度最高，为11.6%。

      二、　限价房加重楼市观望情绪，半数购房人推迟购房计划，投资需求已经无力回天，年后没有出现往年的火热场面。

　　4月初的国贸房展会统计结果显示，52.7%的消费者会因为已出台的三块限价房而推迟购房计划。统计的结果还显示，除了关注限价房外，由于北京其他商品房的价格一再上涨，还使很多购房人把目光投向了二手房市场。

　  3月底的军博房展会上的调查显示逾七成的购房者首选中小户型，人们开始理性消费，而且投资购房的人明显减少，很多有房住还需买房的人多是为了改善居住环境，这部分人占到54%，为投资而买房的人只占5%。

      三、高价楼盘出现少有的滞销现象，价格开始代替区位成为人们买房的主要考虑因素，很多人宁肯到郊区购买价格较底的房子，也不在一些热点区域买高价房。单价在1.2万元以上的高档楼盘销售情况在进入2007年之后遇冷，节后几近停滞。这表明了人们开始对高房价能不能持续下去的担心，确实没有人能保证高房价可以一直涨下去，这时处在高位的房价就有成为限价标志的可能，而只有教低的房价才可能有上涨空间。

      四、小户型销售受到热捧，大户型开始抛售，实际上，小户型在购房人来看一直是倍受青睐的，只不过以前的楼盘小户型的比例比较少，把很多的购房人逼到了大户型的选择上，造成了大户型销售的虚假繁荣。今年受到9070政策的影响，小户型上市量大大增加，自然也就回归了小户型占领市场的本来主导地位。

      自春节以来，北京大户型二手房挂牌量上升了许多，部分业主悄然降价以便加快出手。亚运村附近某高档复式公寓信誓旦旦要以1万元/平米出售的业主，却以9700元/平米的价格在我爱我家签订了出售合同。这样的价格比郊区同类楼盘价格相差无几。出现大户型抛售的趋势，主要原因是投资收益下降，获利前景不乐观，以及股市的挤兑所造成的，看来楼市调整已经在所难免。

      五、北京房价上涨的幅度仍然较高，与销售面积锐减的形势形成鲜明的对比。　今年1-2月，北京房价上涨8.9%，涨幅比去年同期提高1.6个百分点，2月上涨8.8%。在新建商品住宅中，普通住宅上涨11%,高档住宅上涨8.1%。房地产投资增幅回落7.3个百分点。而同期商品房现房和期房销售面积均有较大幅度减少，现房销售面积为45.3万平方米，期房销售面积为143.8万平方米，分别比去年同期下降63.8%和23.4%。其中，住宅现房销售面积30万平方米，下降71.4%；住宅期房销售面积97.4万平方米，下降42.4%。   北今年前两个月北京商品住宅销售同比下降七成有余，住宅现房和期房的销售面积双双大幅下降，以往供不应求的局面出现转折的迹象。

     六、在中国社会科学院举行的房地产调研报告会上研究员汪利娜指出，中产还贷进入警戒线，从2004年以来，房价与家庭收入之比在增加，中等收入者目前的还贷已经占家庭收入50%，如果进一步加息，买不起房的人会更加买不起。　随着房价日趋攀升，买房者的负担日趋加重。目前由于居民购房负担加重，房地产信贷市场已经出现萎缩现象。根据国家统计局有关数据，个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重，从2004年前的50%，下降到2005年的15%，2006年则下降到10%.