数字解说北京房价涨停的几个理由 （二）

<字数多不能一次发出深表歉意> 

二、空置房量长期保持高位水平，只有降低低空置率才能实现多赢

1—7月份，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积14.85亿平方米，同比增长19.2%。上半年全国商品房空置面积增加17.2%，到1月7月底，空置面积仍保持1.21亿平米的高水平，同比增长14.4%，其中空置商品房面积6610万平方米，增长10%。

6月末，北京市商品房空置面积965.2万平方米，其中住宅空置面积530.7万平方米。一方面是大量新项目的开工建设，大量楼盘即将入市交易，另一方面还存在大量的房屋没有销售出去，并且这种势头已经保持了多年，如果房价等因素造成购房势头萎缩，将会形成更大的空置面积，甚至烂尾楼盘的出现都是有可能的。

     造成空置面积大量存在的原因是多方面的，包括房地产商的销售策略、房价过高、房屋结构等等。但房贷过快增长助推了房地产开发的过快增长，成为空置率的同步增长的元凶之一，今年1至5月，国内房地产贷款2188亿元，同比增长42.9%，同时，房地产业的不良贷款余额在2005年末也达到了1093亿元。随着银行业的紧缩政策的执行，不但开发商的开发成本会增加，空置房成本也会大幅提高，从而倒逼开发商采取措施抛售空置房。

三、外资购房受到强制性限制，高端需求锐减，必然影响到整个市场

目前在相关规定未出台之前，各区已经停止了外销住房的审批，以后在京一年以上的外籍人口才能购买一套住房，这对很多主要外销的别墅项目和公寓楼是很大的打击。

2005年，境外机构购买境内建筑资金34亿美元，中外合作房地产项目2119项，合同利用外资194亿美元，实际利用外资54.18亿美元。其中50%的外资投在北京，43%外资投在了上海。

2005年，港奥台在京购买商品房面积达到 689187.3平方米，购买金额达到89.89亿元，占05年商品房销售额的5.14%。同年，外资在京购买商品房面积达到761835.2平方米，购买金额达到91.12亿元，占05年商品房销售额的5.21%。

2006年上半年，港奥台在京购买商品房面积达到183920平方米，购买金额达到27.85亿元，占06年上半年商品房销售额的2.98%。外资在京购买商品房面积达到340226.8平方米，购买金额达到53.57亿元，占06年上半年商品房销售额的5.73%。北京建委6月份的报告称，非北京的购房需求占到北京房市总需求的35%。

也就是说，从05年以来的境外资金在北京的购房量占到北京销售收入的10%左右，北京占到了外商资金的一半，北京的高档房市场也占了较大的比例，因此外资在京的购房行为对北京房价的影响不能小视。