有智库组织建议政府，以租金转为楼价的方式去资助租客变成业主。这个建议在概念上很难成立，即使强行实施，亦只会是故弄玄虚，多此一举吧了。

租金是租金，楼价是楼价，两者根本不是同一样的东西。持有物业是有成本的。供楼有利息成本；资产会折旧；土地有年期；出租要维修；选择投资地产，就失去了投资其他项目的机会。因此，很难叫一个正常的业主，把租客已交的租金当作已付的部分楼价。这岂不是等同免收部分楼价，或等如放弃过去一段时间里本应收得的租金。除非租客愿意在交租时，交得比市值租金还要高，那业主才肯把额外的部分视作交楼价。但这也轮到租客不愿意交高租金了。

我相信，现时支持这个方案的，都是想买楼的租客。他们当然想一物二用，既可当租金，又可当楼价；最好是把以前他们已交的租金也可当楼价，那一定更加支持。我有位同学，四十年来都租楼住，已交的租金，足够他买两间楼。所以，他听到这个建议后非常雀跃。

其实，业主愿意把租金视作楼价的情况不是未有出现过，但绝不会是今天那样的市况。我从事地产代理逾三十年，曾在市道最低迷的时候见过业主愿意这样做。因为，当时市场供应过剩，楼价趋跌；业主不要说卖，连出租也有困难；于是只好提出租金可折成楼价的方式去吸引租客。不过，业主会事先在租约上订明将来他愿意接受的楼价，而租客的购买权亦同租约一起，以两年为限。以当时租金回报率五厘计，两年所交的租金亦只值楼价的10%，等同楼价打个九折吧，业主的损失有限。

既然今天不会有私楼业主，接受租金变楼价的安排，那这项优惠就只能靠政府用公帑去提供了。这等同要求政府，自行兴建一批可以先租后买的另类「居屋」。智库心目中的如意算盘可能是：现在利息这么低，租金在扣除供楼的利息后，应还有余额，那这部分租金的余额，就可以被视作买楼的部分楼价了，但若果将来供楼利息上升，这个方案又可以如何去应变呢？

不过，无论怎样演绎，这个方案都是要政府放弃部分应该收到的市值租金。横竖都是要政府补贴，那为甚么不干脆把政府补贴的租金换成现金，直接给租客作首期买楼算了。何必强要想做业主的人，先做几年租客才转为业主呢？这样故弄玄虚的唯一功能，是骗纳税人，政府并没有补贴楼宇的投资者吧了。

现时租金回报只有三厘，如果银行只可以做七成按揭，租客要交十年租才可以交够三成首期，买家一定等得不耐烦。但若果由政府出面叫银行提高按揭成数，那不如叫银行做十足按揭，初次买楼都可免首期，那政府就不用自己建居屋去搞租金转楼价了！何苦要花这么多的行政费用，又收租，又折算，真是「阿茂整饼」！