与一位在大学任教的朋友谈起楼价，他认为香港的楼价已升得过分，因为去年香港GDP的增长在5.6%左右，但楼价却升了超过15%。所以，他对我预期楼价在08年还会大幅上升的看法很不以为然，他认为我是因为从事地产代理行业才唱好楼市的。我无意为自己评市的出发点辩护；但他那种以GDP增长幅度来评估楼价升幅的方法实在 “simple and naive”。世界早已不按这种方式运行久矣，他竟然还迷信象牙塔里的理论，实在令人诧异。

长远而言，楼价的确与GDP增长有一定的关系，因为GDP的增长反映人们利用土地能力的提高，那么土地的价值自然可伴随GDP一起提升。再者，GDP的增长可以带动人均收入增加，人均收入增加后，人们负担楼价的能力才可以增加，因此，经济增长确是楼价上升的客观基础。

然而，GDP是以「一时」的经济增长数据作统计；但楼价反映的却是财富拥有者「多年」积累后的心态。前者小，后者大，小怎能影响大？

今天，我们世界的特色是：金融经济的规模已比实体经济的规模大。原因是人类的生产力已超过消耗能力，故资产在不断积累，多余的资金却无法流回实体经济，因为实体经济早已产能过剩。

在这种情况下，拥有积累起来资产的人都积极寻找最佳的资产储存模式，以尽量保持自己的财富在将来的购买能力与再投资能力。人们最担心的，是自己努力积累起来的财富因储存方式不当而不断贬值，逐渐失去了原有的购买能力与投资能力。

以外汇买卖为例，大部分的成交已与进出口贸易的需要无关，而是源自资产拥有者不断改变资金储存方式，以争取升值避免贬值的投资需要。贸易的需要是「一时」的需要，而理财的需要却是多年积累的需要。何者大？何者小？不难找到答案。

房地产是世人储存财富的主要模式之一，在历史较长的都会，可说是百年积累，价值远超当年的GDP。因此，GDP对楼价的影响只是一时的，相对微小的。如果人们普遍地感觉到房地产已不是当时的财富最佳储存模式，而想改投别的项目的话，那就任你当年GDP增长多高，房地产价格一样无法增长。相反，若是大多数人预期楼价还会上升，人们就会增加他们资产中房地产的比重，卖了别的资产项目，改投房地产。在这种情况下，房地产价格的升幅就可以远超GDP增长。

我是一个连GDP应如何计算也弄不清楚的人（经济学家也众说纷纭），我对后市的评估，是基于对投资者主流心态的评估。我的智慧远不及大学学者，我比他们优胜的地方是比较接近市场，较易了解投资者的取向。