二手房称王，楼市将变样

在发达国家，二手房成交量是一手房成交量的几倍。目前我国还处于楼市的初级发展阶段，全国来看，一手房成交量仍占据主导地位。但在个别市场发展较快的城市，如上海、北京等地，已出现二手房成交量接近或超过一手房成交量的现象，市场处于一个由量变到质变的临界点。

为了深入的研究这一趋势，我们部门近期做了一个专题研究报告，主要以伦敦、纽约为参照对象，重点研究了上海市场的演变情况。2008年上海市二手住宅成交量明显超过一手商品住宅，那么2009年是否依然如此。我们不妨从供应和需求两方面分析。

首先，分析需求。2005-2008年上海市一手商品住宅年均成交面积为1534万平米，二手商品住宅年均成交面积为1451万平米，二者比值为1：0.95，前者略高于后者，已经非常接近。2009年上海楼市出现恢复性增长，我们认为住宅成交量将达到近四年的平均水平上下。那么，可以大致预测，2009年一手商品住宅和二手商品住宅的总成交面积将达到2985万平米左右。未来四年需求总面积约为11940万平米。

2005-2008年上海一二手住宅比走势         单位：万平方米

注：一手房住宅为剔除配套房后的商品住宅。数据来源：网上房地产 CRIC

其次，分析供应。2005-2008年上海市一手商品住宅年均成交面积为1601万平米。但四年来，每年的供应量呈递减趋势，这主要与近几年商品住宅用地供应量减少有关。另外，根据上海市2008-2012年住房建设规划，期内住宅新开工面积为9300万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米，配套商品房近2000万平方米。按此规划，2008-2012年新增供应的商品住宅量为5300万平方米左右，即平均每年新增商品住宅1100万平方米左右。由于2008年市场低迷，使很多开发企业减少了新开工面积，随着今年春季市场强劲反弹，预期2009年住宅新增供应面积会比2008年有所提高。我们大致预计为1200万平米左右。

根据上述，2009-2012年间，上海一手纯商品住宅和二手住宅的需求量为11940万平米左右，一手纯商品住宅供应量为4500万平米左右。简单计算可知，7440万平米的需求缺口须由二手住宅解决。由此，则未来四年上海一二手住宅成交比重为1：1.65，上海将真正进入二手房主导的新时期。

就2009年来说，2009年一手商品住宅和二手商品住宅的总成交面积将达到2985万平米左右，其中一手商品住宅仅有1200万平米左右，1785万平米左右的需求缺口须由二手住宅解决，一二手住宅成交比重约为1：1.49，将比2008年的1：1.24进一步拉大差距。从今年1-4月实际成交情况分析，一手商品住宅476万平米，二手住宅的总成交面积574万平米，一二手住宅成交比重为1：1.21。从网上可售量分析，截止今年5月21日，一手住宅可售量为642万平米，二手住宅可售量为1017万平米。二手住宅可售量明显大于一手住宅。供应结构同样会导致相似的成交结构。

综上所述，我们可以认为，上海住宅市场二手住宅占主导的态势已经形成。这一态势经历了一个发展过程：近几年一二手住宅成交量已经非常接近，2008年二手住宅成交量明显超过一手住宅成交量，2009年还将继续超过，这一趋势难以改变，未来四年的差距还将进一步拉大。上海住宅市场的一二手市场结构，正慢慢向纽约、伦敦等国际金融中心的形态靠拢。

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