楼市投资需求像“土匪”

端午小长假，闵行区推出春季房展会。受邀去谈了点楼市看法。天气很热，人还是不少。说明大家对于目前楼市有点慌神，市场连着数月走热，让购房无法静心。

闵行区是上海楼市中的大哥大，以成交量来看，曾多年排名上海19个区县之首，近几年浦东成交量上升较快，所以二者排名时有更替。1994年前后，万科城市花园系列的第一楼盘，就是选址于闵行七宝镇，在外环以外，当时上海纯商品住宅不多，位于近郊，价格卖得比市区很多楼盘都高。

关于市场走势，我的发言要点如下：

第一，按一般规律，在宏观经济低迷的时候，房地产市场很难一枝独秀，除非中国的国情太特殊，市场规律失效，否则2009年不太可能重现2007年楼市繁荣图景，今年属于恢复性增长。下半年，中国楼市可能不会象上半年那样顺风顺水。

第二，上海“两个中心”建设、迪斯尼、南汇并入浦东等重大利好，为上海楼市不断注入强心剂，所以本轮楼市行情，上海的表现会好于其它一线城市。上海5月成交量环比4月继续增长，而北京5月成交量环比4月萎缩，已证明这一点。受利好驱动，近几周南汇成交量突增。

第三，随着价格上涨，刚需萎缩是必然的，但投资需求重新尝试入市，成为最不确定的因素，大环境是对流动性过剩可能导致通胀的担心，小环境是上海的重大利好诱使投资需求入市。但与刚需之“良民”相较，投资投机需求有点像“土匪”——来的快，跑得也快，变化莫测。因此不能断定投资投机需求的入市量及持续时间——这堪称是决定下半年楼市走向的决定性因素（会引导改善需求）。

第四，对于自住需求，目前依然是可以入市的，只不过要遵循三点：一是别在房价去年底大落，目前大起的板块购房，此类区域市场波动剧烈；二是要了解区域城市规划；三是尽量别在经济适用房、配套商品房集中区域购房。

上海端午节的海滩之乐