北京商品房空置率全国最高

最近，我们部门做了一个全国商品房空置情况的研究报告，主要结论是目前全国空置情况尚属合理，远没像少数人说的那么严重。但地区和城市之间有差别较大，如房价收入比一样。我们重点分析了07-08年六大城市商品房空置。尤其是对北京和上海做了深入研究。

如下图，08年各地商品房空置率均有所上涨，其中北京空置率居全国首位，高出全国0.75倍，涨幅较大的有上海、武汉、北京、深圳，同比增长分别为60%、60%、44%、54%。08年一线城市北京、上海、深圳空置率明显高于二线城市。

 2007-2008年6大城市商品房空置率

 （空置率=空置面积/近三年累计竣工面积）根据各地统计局数据整理

从商品房空置面积消化周期看（见下图），08年六大城市五个涨幅超过100%，其中武汉涨幅最大，为153%。厦门、上海、深圳、北京涨幅分别为104%、139%、102%、106%。08年北京商品房空置面积消化周期达12.92个月，高居榜首。与商品房空置率相似，从量上看一线城市与二线城市梯度关系清晰.

2007-2008年6大城市商品房空置面积消化周期

（消化周期=空置面积/当年销售面积*12）  根据各地统计局数据整理

看了六个典型城市的比较后，接下略为重点地分析一下全国商品房空置率最高的北京，看看北京近几年商品房空置的演变情况。

如下图所示，从空置率上看，北京市商品房与商品住宅走势基本一致，在99年达历史最高点后，下降趋势分别持续了7年、8年，近年涨幅以08年为最。但下降时段商品住宅空置率跌幅明显大于商品房空置率。以03年为分水岭，04年后商品住宅空置率开始低于商品房，差距呈扩大趋势。08年北京市商品房空置率为16.64%，高于近12年15.77%的平均水平，形势较为严峻。而商品住宅情况较好，空置率为9.60%，低于近12年15.10%的平均水平。

1997-2008年北京市商品房及商品住宅空置率走势

从空置面积消化周期来看，2008年北京市商品房空置面积消化周期达12.9个月，同比翻了一番，为97年至今历史次高点，仅次于99年的13.8个月，高于近12年来8.33的平均水平，空置面积消化压力较大。99年至08年间，消化周期先是波动下降在06年时达历史最低点4.78个月（高出全国历史最低点2.7个月），之后两年分别上升1.48、6.67个月，增幅分别为30.9%与106.3%。

1997-2008年北京市商品房空置面积消化周期

由此可见，北京商品房的空置情况值得警惕，虽然楼市春季反攻有助于减少空置面积，但五月初北京商品成交量有所萎缩，下半年仍有可能出现空置率上升的现象。开发商还是需要合理定价，尽快去化存货。

房地产调控迷路了

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