上海商品房空置率基本合理

上海作为我国最为重要的城市之一，其楼市历来都是媒体和业界关注的焦点。截至2008年底上海商品房空置面积达1091.4万平方米，同比增长48.4%，高出全国26.6个百分点。其中，商品住宅空置面积大致为499.53万平方米，同比增长82.3%，高出全国50个百分点。下面笔者就上海市商品房及商品住宅空置情况进行简要分析。

首先，整体上看，近9年空置面积变化可大致分为三个阶段：97年至99年的逐步上升，99年至04年的逐步下降，04年以后总体趋升。此外，97年至今，商品房空置面积的构成也发生了一定变化，04年商品住宅空置面积占整个商品房空置面积比例开始低于50%，之前是超过50%，说明商品住宅的空置情况转而好于商办类物业。

 1997年-2008年上海市商品房及商品住宅空置率走势

数据来源：根据上海统计局网站数据整理

其二，从上海市商品房与商品住宅空置率走势来看，在经历了99年开始的6年较大幅度下降后，上海市商品房与商品住宅空置率从05年开始止降趋升，其中08年增幅较大。04年空置率为97年至08年间的历史低点，其商品房与商品住宅空置率分别为4.5%、1.83%。截至08年底，商品房与商品住宅空置率涨至12.0%与6.92%，分别低于12年来16.00%和12.27%的平均水平。不过，值得关注的是，08年增幅为近12年来最大，从中反映出市场成交非常低迷。

1997年-2008年上海市商品房及商品住宅空置面积消化周期

数据来源：上海统计局

其三，从空置面积消化周期看，近4年来，不论是商品房还是商品住宅变化幅度都较以前小，其中08年涨幅最大，分别为138.9%、204.1%。1997商品房与商品住宅空置面积消化周期分别为16.94个月、14.18个月，随后一路下行，商品房在2004年探底为1.24个月，商品住宅在2005年探底为0.47个月， 2008年又分别涨至5.7个月、3.05个月，不过仍低于近12年来6.58个月和4.63个月的平均水平。

最后，从上海市与全国空置情况对比看，上海市不论是空置率还是空置面积消化周期变化幅度均大于全国。并普遍相交于2001-2002年以及2007-2008年两个时段。显而易见，本轮上海楼市的增长期与全国并非完全同步，上海市空置率最低点出现于2004年，而全国则为2007年，滞后三年。从很大程度上可以说，2004年才是上海楼市的繁荣顶点，而全国楼市的繁荣顶点出现在2007年。

实际上，上海楼市目前的问题，在于商品住宅价格偏高。从供应上分析，由于近两年新开工面积增幅较小，供应偏紧，网上可售面积也有所减少，所以空置率并不值得担扰。接下来，市场如何演变，主要取决于需求的变化。

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