专家对楼市迷茫很正常

 

1720年春天，牛顿卷入了著名的南海公司股票投机活动。作为一名科学家，牛顿对事物的认识比常人更具理性，眼见人们疯狂地购买南海公司股票，他于当年４月出售了他所持有的南海公司的全部股票，并从中获得了100％的利润，约为7000英镑。可是接下去，眼看当年春季和夏季人们都在疯狂地投资股票，股票上涨8倍，牛顿又冲动地在市场最高点时买入了更大数量的股票，南海泡沫的破灭使他最后损失了20000英镑。于是牛顿感慨：“我可以计算天体的运动，但无法计算人类的疯狂。”

 

这个故事很典型。读过经济学的人都知道，经济学里的很多原理都有个假设前提：参与经济活动的人都是理性经济人。因此，经济学家对于经济走势的预测，也有类假设前提：政府、企业家、消费者、投资人等都是理性的。

 

可是，人很容易昏了头，政府也不见得有多么理性，尤其是地方政府。当年顺驰的疯狂扩张肯定是非理性的，部分地方政府疯狂卖地渔利也是非理性的。而在股市中，投资者就更非理性了，连牛顿这样的科学家都在股票疯涨面前无法自持。所以，经济学家预测经济走向往往不准，预测股市的成功率就更低了。至于那些非学者、专家的预测，就更是大忽悠了。

 

楼市也一样。谁都不曾意料到本轮楼市反弹这么牛哄哄，上海五一房展会上冒出了21万观众。不禁让人感叹需求之大，关键是在宏观经济依然低迷的背景下，还有那么多人毫不畏惧的入市。说实在，我也对当前的楼市表现有些迷惑。虽然，内心深处我还是坚持自己以前的观点。下面是一段网友的购房问题上的聊天记录，与大家分享。

 

 

一抹嫣红  13:51:04

杨老师，你好

杨红旭  13:51:19

好

一抹嫣红  13:51:34

很高兴能加到你的QQ

一抹嫣红  13:52:50

现在我很迷惘，不知何时买房合适

杨红旭  13:53:19

我也迷茫,呵

一抹嫣红  13:53:26

请杨老师指点

 

一抹嫣红  13:53:52

你是研究地产的专家呀，你怎么能迷呢

杨红旭  13:54:18

市场难预期

 

一抹嫣红  13:54:19

你迷了，那我们老百姓怎么办呢

一抹嫣红  13:54:56

可以打扰你一会，帮我分析一下吗

杨红旭  13:56:47

你具体情况如何

一抹嫣红  13:57:11

我把我的情况告诉你

一抹嫣红  13:58:00

儿子读高二，准备在上海购房

一抹嫣红  13:58:54

两人年收入13万

一抹嫣红  14:00:09

预算在120万以内

一抹嫣红  14:01:39

麻烦杨老师帮我分析一下。在目前房价又涨时，到底何时买，买新房还是二手房。谢谢

杨红旭  14:03:23

是第一套房,还是二次置业,

一抹嫣红  14:06:12

第二套房

一抹嫣红  14:06:21

是帮儿子买的

一抹嫣红  14:06:41

第一套是在96年买的，在住

一抹嫣红  14:07:55

我从今年三月初开始关心楼市，眼看着涨了很多。看中的价格超出预期

一抹嫣红  14:10:56

有些象中环一号，和欣国际等需排队拿号，我又错过了

杨红旭  14:12:14

儿子离结婚还早呢,不必太急,非刚性需求

杨红旭  14:12:47

三月以来,成交量快速增长,所以楼盘自然涨价

杨红旭  14:13:51

问题的关键是成交量能否持续高速增长,我的看法是五月成交量可能会继续增长,也可能小幅回落,六月增长的可能性很小

 三季度必然回落

一抹嫣红  14:14:01

前几年也是这样想的，错失买房良机，就担心现在不买，再疯涨的话，更是买不起了

杨红旭  14:14:28

随着成交量的回落,开发商将重新考虑定价,甚至会出现重新降价

杨红旭  14:15:14

这轮房价调整不充分,上海,北京等一线城市依然偏高,也即存在房价泡沫

杨红旭  14:15:59

既然是泡沫,就会破灭,或者是持续两三年盘整,等着居民收入增长,然后就不高了

杨红旭  14:17:12

四月的成交量已经很高,高位不具有可持续性

 宏观经济不支持,房价上涨导致自住需求重新观望

 五一房展看的人多,出手的少,已反应出观望加重

 而且五一期间,一手房成交量大幅萎缩,有些反常

 说明市场风向可能有变

一抹嫣红  14:17:49

恩，网上看到了相关新闻

一抹嫣红  14:18:44

那我等三季度回落时再 考虑

一抹嫣红  14:19:22

看了杨老师的精辟分析，重新对房市有了希望

一抹嫣红  14:21:05

假如要买时，象我这种情况是买新房还是二手房好？

一抹嫣红  14:21:27

因为我还要考虑租出去呢

杨红旭  14:23:57

若以租金获取回报,则关键是地段好,交通方面,租房需求旺盛,租金水平较高的区域.在预算有限情况下,一般二手房比新房更容易满足这种需求

一抹嫣红  14:24:58

知道了，非常感谢杨老师的指点，

一抹嫣红  14:26:41

最后一个问题，假如现在买了，我还要考虑将来可能再次换房，那是否要考虑房龄？

杨红旭  14:29:52

房龄其实没那么重要,其实老的快被动拆迁了,一般动拆迁时也难获得很好的政府补偿,只要关注租金回报率就行.也即同一套房子,你知道了总价,再向中介打听一下这套房子如果租出去,能收到多少钱.拿总售价除以一年的总租金,就能换算了需要几年才能收回成本

一抹嫣红  14:33:15

一般房子要几年收回成本是合适

杨红旭  14:38:17

国家标准是8-15年左右吧.但国内,上海这样的城市一般需要20-50年

一抹嫣红  14:54:52

谢谢，现在我要忙了，以后再请教

一抹嫣红  14:54:57

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一线城市房价贵过港台