“五一”楼市繁华恐难持续

这个“五一”，楼市有点“人来疯”。全国房展会遍地开花，热闹场景随处可见。上海浦西和浦东规模空前的同时举办了两场，如同“双龙戏珠”，而参观总人数居然超过21万。其中浦西“假日楼市”参观人次达17万，意向成交金额19.2亿元，皆创下历史新高。

市场总是风云变幻，由今年一月的萎靡不振至当前的繁华如梦，不过区区三个月时间。从自然界季节轮回观察，正好经历了严冬至暖春的更替。那么，“五一”楼市的狂热，到底是本轮反弹的繁荣顶点，还是继续冲高过程中的接力站？这是业内外不得不思考的一个诡秘命题。

回顾本轮楼市反弹，不期而遇，来势汹汹。以上海一手纯市场化的商品住宅成交量为证，一月约为50万平米，二月约为80万平米，三月为153万平米左右，四月约为188万平米。回顾楼市疯狂的2007年，这一数字由同样是80万平米的二月开始持续攀升，5-9月持续超过200万米，其中顶点是六月份，达到266万平米。

房展会情况直接反映出楼市的需求形态。2008年五一假日楼市的参观人次仅8万，2007年十一假日楼市参观人次升至13万，而这个五一则高达17万人，说明近一年来购房需求经历一个慢慢积蓄的过程。其背景是，2008年上海一手商品住宅成交量只有900万左右，而2005-2008年近四年的历史均值为1500万平米。因此，笔者认为，楼市出现“春季攻势”，完全是被压抑的需求，在政策和卖方降价双重利好下的合理释放。

那么，这种释放能持续多久。部分人认为，以上海为代表的部分城市、甚至全国楼市，会出现2007年的极度繁荣。笔者认为，这种可能性极小。从外部环境看，2007年国内外经济一片红火景象，而目前却是哀鸿遍野，甲型H1N1流感无异于雪上加霜。近日银监会主席刘明康指出：全球金融体系十分脆弱，市场信心尚未恢复，发达国家实体经济短期内复苏的希望十分渺茫。国内经济虽然显露复苏迹象，但回暖前景难测，极有可能重蹈1998-2001年“W”形轨迹之覆辙。

从成交量分析，2007年上海一手商品住宅成交量为2090万平米，除非接下来的8个月月均成交量保持在200万平米以上，否则2009年楼市繁荣度难与2007比肩，而这种可能性基本上为零。其实，笔者更倾向于认为2009年上海楼市形态与2006年相似。2005年下半年，在“国八条”打压下，上海楼市出现快速下行，2006年也出现了类似于今年“小阳春”，5月成交量为210万平米，为年度高点，之后调头向下。

因此，如果一定要预测，则今年五月份，有可能成为上海商品住宅年度成交量的高点，悲观一点话也有可能同比四月出现小幅下跌。而整个下半年，上海市场将维持低位振荡格局，月均成交量可能保持在130万平米左右。其实，随着近两个月房价明显上涨，五一房展会参展人数虽众，但很多人表达出观望情绪。相关调查数据显示，74.8%的受访者更关注单价在万元以下的中低价位楼盘，说明依然是刚需在主导市场，中低价楼盘购房者对房价敏感度很高，价涨则必然导致量缩。

除非改善需求和投资投机需求能接过“接力棒”，继续源源不断的入市，否则很出现真正牛市“追涨杀跌”的现象。现在看来，这种可能性并不大。北京亦如此，三月北京和上海商品住宅成交量增幅高达九成左右，而四月同比增幅仅二成，而北京近两周的成交量持续下跌。由此证明，市场需求显露身处高位、体力不支苗头。目前部分北京开发商已加快开盘、促销节奏，五月首周正掀起新一轮的开盘促销高潮。

全国情况亦相似。一季度全国商品房销售面积同比上涨8.2%，四月份的数据肯定是继续增加；与之相适应，三月70个大中城市房屋价格出现连续七个月环比负增长后的首次正增长，四月环比增幅可能超过三月的0.2%。然而，随着价格的上涨，需求将有所回落，从而导致开发商被迫重新降价促销。所以，今年下半年，全国房价很难持续增长，更有可能出现盘整甚至小幅小跌。

本文刊发于东方早报

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