少数楼盘价格反弹证明市场力量很强大

最近，一位在开发企业负责销售的朋友颇为苦恼，他们一市中心高档住宅楼盘拟将开盘，可在销售策略上有些彷徨：或者平价跑量，或者高价“钓鱼”（卖一套大赚一套）。至于低价方案，根本不在考虑之列。

媒体都在说开发商重新牛气起来，对于部分企业而言，确实如此。目前上海楼市的形势是，在供应紧张的市区热点板块，平价推盘，即不愁销售。这与三个月之前，企业还在降价多少上面费思量相比，恍如隔市。

不唯上海，自今年二月以来，北京、深圳、南京、无锡等诸多城市，皆出现此类现象。太出人意料了，很多开发商也有此感，同时，又让购房人平生几分郁闷。在几乎所有人都认为我国房地产市场下行周期尚未结束，尤其房价还应继续下跌的背景下，涨价现象居然重出江湖，而且绝非个案。笔者认为，有两点值得探讨一番。

第一点，需要探讨的是，卖方为何会涨价。自去年11月以来，多个政府文件中皆明确希望开发商认清形势，合理调整价格，而且部委高官的地方大员频频发话房价偏高。媒体上，反对涨价的文章和博客多如牛毛，更别提普通百姓降价渴望有多强烈。就是在这种相当不利舆论环境上，部分地产商和二手房房东依然面无惧色、愧色的涨价。

平心而论，我们已把房价问题泛道德化了。很多人已经忘却现代企业的本质——赚取利润，回报股东。硬要给地产商戴顶“公益机构”或“慈善家”的帽子，无异于缘木求鱼。房价涨跌，从根本上讲，取决供求关系。全国来看，商品住宅存量庞大，空置量持续增加，2008年底达9069万平方米，同比增长23.3%；可是从部分城市的具体板块来看，目前却存在供不应求的现象。尤其是，众多购房人只盯着板块中的个别明星楼盘，楼市稍有回暖，这些楼盘便容易出现排队现象。

哪个售楼处出现排队，哪个楼盘就会涨价，这是再简单不过楼市法则。从营销角度分析，出现排长队现象，说明房子定价偏低了，于是在推出第二批房源时，必然会小幅涨价，如果继续供不应求，则第三批房源接着涨价，直到供求平衡。从另一个角度看，卖方涨价还有“囚徒困境”的因素，面对这波市场上升行情，如果大家都维持之前的降价策略，或者至少不涨价，则行情将会走得更远，整体上对卖方有利。然而，单个企业都是自私的，开发商都想趁此良机赚上一把，在个体利益最大化的驱动下，涨价实属必然，而这轮行情必然因此而短命。

第二点，需要反思的是，在调整房价上面，政策效果为何屡屡失利。在市场经济条件下，对政府而言，调控商品和服务价格，是最棘手的事。价格规律决定着商品市场形态，政府一般不会轻易动用行政手段干预价格，出手轻了“隔靴搔痒”，出手重了扭曲市场配置资源的机制。但是，对于关系民生的房价，政府又不得不举起调控“大棒”。

回顾本轮房地产调控，第一个重磅政策——2005年的“国八条”，其全称就是《关于切实稳定住房价格的通知》，之后几乎每个综合性调控文件中，都会提及“稳定住房价格”。当然，调控房价的手段是综合的，经济手段如增税、加息、紧贷等，行政手段如“90/70”政策、限外、治理市场乱相等。可效果却远称不上理想，2004-2007年，全国房价持续高增长，直到2008年，在国际金融危机冲击和国内经济下行的双重压力下，房价才开始出现调整，至今年2月70个大中城市房价同比跌幅不过区区1.2%。

由此证明，政府主观调整房价之不易。虽说我国楼市属于“政策市”，但在政府“有形之手”和市场“无形之手”较量的过程中，总体上市场仍占上风。政策利空，可以造成短期内的市场预期发生改变，却难以从根本压制需求，也不可能一劳永逸的解决高房价之忧。这也就不难理解，为何当前在国务院文件中非常罕见的希望房企降价的前提下，房价照旧该反弹就反弹，置政府精神于尴尬之地。

然而，市场自有法则。从另外一角度分析，企业和二手房卖家们也不必高兴的太早，在经济大环境不景气情况下，目前并不具备房价全面回暖的条件。市场会让企业在涨价的欢呼声中赚得盆满钵满，也会让部分不理性的企业在懊悔中输得破衣褴衫。而政府要做的是，继续坚定不移的推进和完善住房保障，至于商品住宅，就放心的交给市场吧。

本文刊发于东方早报

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