上海楼市在玩春季“撑竿跳”

预测楼市，难度很大。这其中，对于长期走势，尤其是那些常说“房价长期看涨”的观点，基本上属于真理，同时基本上也是废话，长期相对容易预测。中期预测的难度就相对大些，比如说“2009-2010年全国楼市处于调整期”，基本上不会出大错。但要预测短期走势，那就相当难了。

今年一月份的时候，可能会有人预测到三月份成交量会反弹，但能猜准反弹力度这么大的，全国估计没几个人。不妨就以上海楼市为例，分析一下近期市场多么的出人意料。其它少数城市，如北京，估计情况与上海类似。

易居中国的最新数据表明，刚刚过去的3月，上海商品住宅成交量达到156万平方米。这一数据意味着什么？1月成交量约50万平米，2月约为80万平米，3月环比2月增加了近一倍！同时，也是去年月均成交量的一倍！是去年3月的约1.5倍！而且还略高于楼市繁荣的07年3月的154万平方米！

只知道成交量在反弹，却不知道反弹的速度如此之快，简直有点像“撑竿跳”，这是我所没料到的。合理的反弹，有政策利好、楼盘降价、去年被压抑需求的释放等因素的支持，但如此快速的反弹，还是值得分析、思考的。当然，一个重要原因与3月供应量的激增有关，商品住宅新增供应量126万平方米，环比多供应90万平方米，增幅250%。

然而1-3月持续三个月商品住宅市场出现供不应求的局面，应该还与上海的楼市需求特征以及开发商的营销策略有关。近两个月以来，排队购房已不是个别现象，上海的东南西北中，都能找到案例。不惟自住客，甚至部分投资客也已开始尝试入场。

上海商品住宅月度成交量走势图

我想请大家看上面一张图，反映的是05年以来上海商品住宅的月度成交量。有一个规律：05年以来的每年3月份，楼市都会出现相对2月的明显反弹。其中，06、07、08年的3月，成交量皆为150多万，有些让人匪夷所思的一致。

06年4、5月，持续上攻，07年4、5、6、7月，持续增长。只有05年3月之后，楼市步入低迷，这主要与05年4月“国八条”出台，对上海楼市形成巨大利空所致。而目前，政府不会出台打压楼市的政策，因此，按历史规律，以及市场惯性，可以大致预测，今年4月，上海商品住宅成交量还会继续向上冲一点。

但是，上冲的空间并不大，时间也不能持久。4月成交量，很难像06年4月冲上200万平米大关。接下去，5月份可能会有所回落。皆竞目前经济环境和全国楼市形势，都与06、06两年的春季相错甚远，大家用不着那么乐观。

就上海楼市来说，我认为09年商品住宅成交量铁定比08年大（900万平米左右），但增幅也不会出现翻倍现象，全年达到1300平米左右的可能较大。月均100万米多点正常，不可能达到150万平米，所以不要奢望接下去能在150万平米关口之上挺立多月，能站二三个月就不错了。而且，春季来次“撑竿跳”，夏季成交量将会明显回落，还会有月份下跌至100平米以下。至于下半年，成交量将表现为时起时落。综之，09上海楼市，喜忧参半，大家以平常心待之即可。