房价若不跌，“反弹行情”难继

据昨日媒体报道，三月第一周上海商品住宅成交量下滑13%，而均价微涨3%，供应量却激增82%。春节过后成交量持续攀升的势头似有放缓之势，难道近段时间被业内所津津乐道的“小阳春”再遭“倒春寒”？

实际上，春节过后，房地产业乱如一锅粥。这一边，部分城市房屋成交量出现了“小阳春”，楼市春天的脚步似乎已经隐约可辨；那一厢，房地产业挤进“十大产业振兴规划”的努力泡汤，业界弥漫着一股悲凉的气息。而一年一度的“两会”，也步履匆匆的赶来，房地产业依然还是代表们关注的热点。

房地产乱局的背后，有一个重要的东西在暗中使劲，左右着行业走向，那就是房价。提及房价，剪不断，理还乱，却又无可逃避。若论拉动内需的能力，估计没有哪个行业能比肩房地产业，可地位如此之高却被“国家振兴快车”拉下，原因在于这个行业目前问题多多，其中首推高房价。稍作留意就会发现，自去年年底开始，中央领导到地方大员，忽然都步调一致的表示房价高。

比如，近日据媒体报道，建设部部长姜伟新面对民建中央调研组时直言：“高房价几乎所有家庭都难以承受,因此房价已经到了必须调整的时候。”前几年房价快速上涨的时候，反对高房价实属正常，而自去年楼市开始明显调整之后，在相当长一段时间内，“防止房市大起大落”成为官方的主要方针，实质上就是“防大落”。如今在全国房价已经连数月下降的情况，表示房价高的声音反倒激增。

这一现象意味着什么。说明中央对民生和住房保障的关心正在加强，对于民众呼声的重视程度从未如此之高。从很大程度上讲，房价一日不降，这个行业一日难获政策的有力支持。在高房价因素的阻挠下，房地产业不被列入“振兴规划”完全符合逻辑。如果大家记性好的话，或还记得去年12月的中央经济工作会议中有句话：“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”。也就是说，目前中央眼中的房地产支柱产业，已与2003年“国18号文”中的内涵有所不同了。

现在，房地产业要想继续当支柱产业，其前提条件是：满足居民合理改善居住需求。如果这档事儿干不好，则名份有还是没有，可就难说了。实际上，再回头看看去年10月以来国家出台的房地产政策，基本上都是为跟合理的住房需求有关的，无论是强化住房保障的“9000亿安居工程”，还是鼓励首次置业和购买普通住宅的房贷优惠措施。

那么，我国房价到底降了多少。按今天公布的全国70个大中城市房屋销价格指数，今年2月同比下跌1.2%，总体来看才刚开始跌掉一点点。跟美国那是没法比的，标普公司的房价指数表明，美国20大城市房价已较2006年高点下跌26%。当然，目前我国各城市之间房价走势差别较大，如跌幅最大的深圳已近二成，大部分城市才开始下行，少数城市还没跌。

就在这种形势下，春节过后部分城市住房成交量明显回暖。比如2月上海新建商品住宅成交量环比1月激增六成，如果说一手房市场的成交量会受到供应量大小的干扰，那么我们不妨观察更能反映市场真实情况的二手房市场。以上海为例，今年2月二手住宅成交量超过万套，基本上达到去年的月度最好成交水平，而看房人数更是持续明显增加。2月份北京二手房成交量也创近13个月新高。

当然，无论是一手房，还是二手房，成交房源多数是有所降价的。但不管如何，成交量的上升，使部分原本观望中的购房人又焦虑起来，就怕房价还没怎么跌呢，又重新开始上涨。而极少数的二手房卖家和一手房的开发商，确实蠢蠢欲动的想要涨价了。

和部分同行相比，或许笔者有点悲观了。我一直认为在国内外经济依然下行，暂时看不到何时会真正好转的背景下，眼下谈中国楼市全面回暖，为时尚早，冬天里也会有暖阳出来，但不能改变冬天的本质。如果考虑到中央很急迫的希望目前的房价快点下降，则2009年中国房价将雪上加霜。如果开发商和二手房卖家看不清这一点，死不降价，甚至还心怀侥幸的提价，则极有可能要吃苦头。

其实房地产开发商的日子还没走出冬天，从目前已发布的20余家房地产上市公司2008年年报来看，其中12家房企资产负债水平高于50%，三家房企资产负债率则在70%的警戒线之上。此外，20家房企中，每股经营现金流为负值的占比超过八成。资金链绷得紧紧的，还想提价多赚钱，实在不如降价跑量。

本文系新民网评论专栏特约撰稿

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