自住市场“三兄弟”命不同

自住需求已成为低迷楼市中的主导者，国家政策也有选择的支持自住需求，尤其是首次置业，和人均住房面积低于平均标准的二次改善需求。自住需求是一个体系，包括首次置业、二次置业、多次置业等，与之相适应，住宅产品分为首置产品、首改产品、再改产品三种，就如同“三兄弟”一样。我的观点是，只多数改善需求入市，才能真正使楼市向上走。但在宏观调控之下，“三兄弟”的命运各有不同。

首置产品已成为当前市场的成交主力

所谓首置产品是指适合首次置业客户需求的产品类型。由于首次置业往往购买力较弱，因此此类产品户型面积一般在90平方米以下，同时产品的总价相对较低。从2007年开始，全国主要城市的首置产品成交比重呈现逐步上升态势，2008年4季度，上海、广州、北京、南京等城市首置产品成交比例都达到了40%以上。

2007-2008年首置产品成交比重变化（成交套数）

                        数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

首置产品成交比重的上升，缘于两方面，一是供应量增大，二是需求稳定。

从供应上分析，2006年实行“70/90”政策后，90平方米以下产品供应比重逐步上升，供应量加大，必然导致成交量增加。以上海为例，2007年四季度首置产品供应占全部供应的24.46%，2008年四季度90平方米产品供应占整体市场供应的36.49%，增加了12个百分点。与供应比重持续上升所对应的，是首置产品的成交占比同样上升明显，2007年四季度首置产品供应仅占26.35%，2008年四季度首置产品成交的占比要达到40.62%，同比增长54.17%，自2007年四季度以来，上海首置产品的成交占比连续保持上扬趋势。

从需求上分析，在楼市低迷期，依然购房的客户绝大部分属于刚性需求，尤其是中低端和中小户型需求。90平方米以下户型一般都属于中低端产品，产品单价一般较低，单套总价控制较好，符合购买力较低的首次置业客户的刚性需求。尤其是部分性价比较高的项目市场表现更为抢眼，得到市场的追捧。此类热销产品可以归结为两种类型：价格具有明显优势，具有特色、附加值较高的产品。

市场低迷情况下，刚性需求客户对于价格优势明显的产品关注程度较高，因而价格优惠往往成为项目热销的主要原因。80平方米左右的两房或90平方米左右的三房由于面积和总价控制较好，既能满足客户对户型功能的追求，又符合客户的购买能力范围，销售较好。在“70/90”的影响下，全国范围内涌现出一大批优秀的高附加值项目，此类项目利用凸窗、入户花园、露台、阳台等部位的进行创新，产品塑造上别具匠心，为客户带来了较高的产品附加值，深受客户认可。

首改产品受市场调整影响最大

改善需求属于自住需求，其中首次改善是改善型需求的一个重要组成部分，该类客户通常选择90-144平方米的产品作为购房首选，此类产品在功能、舒适度等方面比首置产品有较大的提高，同时此类客户的购房欲望更容易受市场走势和政策导向的影响。2007年“9.27房贷新政”，使二次置业的贷款利率和首付比例明显提高，从而增加了改善型需求的购房成本。与首置需求相比，首改需求的刚性不强，当市场调整时，更容易产生观望。因此，从2007年开始，首改产品的成交比重呈下降趋势。其中上海、北京两地市场表现更为明显。比如，上海的首改产品成交比重已由2007年第一季度的的近70%，降至2008年第四季度的不足50%；而天津这样的二线城市则变化幅度不大，基本上维持在40%多。

虽然市场低迷使首次改善型客户的需求有所下降，但符合这部分需求的产品供应下降得更快。比如，据易居中国的调查，目前上海购房者对90-144㎡房型需求水平在56％左右，其中90-110㎡需求在23.3％左右；而市场上90-144㎡供应比例约48.7％（从2007年1月至2008年11月商品住宅供应），90-110㎡供应比例只有约22.7％。受70/90政策影响，未来90-110㎡供应剧减，下降比例会达到69％，110-144㎡供应下降约60％，整体供需缺口出现预计达到33％左右。

由此可见，首次改善型需求的潜力很大，而市场供应又存在一定缺口，在此形势下，70/90政策应该有所松动，否则可能造成住房供应结构新的失衡，事实上部分开发商已经在产品设计玩花样，以尽可能的满足这部分需求。另外，在扩大内需、救经济的宏观背景下，各级政府应积极主动出台相关优惠政策，支持和鼓励首次改善型需求入市。实际上，去年12月第二套房政策的松绑，已降低了首次改善型购房客户的成本，使部分客户开始放弃观望，现在要做的是，进一步加大政策优惠力度。

再改产品成交受政策调控影响较小

再次改善需求，是改善需求中的中级阶段，这类客户购买力很强，追求居住的舒适度，需求主要集中在大户型公寓和经济型别墅两类产品上。全国主要城市的数据表明，面积在144-180平方米之间的大户型公寓的成交占比基本保持平稳。2007年第一季度至今，北京的大户型公寓的成交占比始终保持在11-14%之间，而成都、天津、广州的大户型公寓的成交占比除个别季度外也均在8%以上，上海的大户型公寓的成交占比略显下降趋势，由9%下降至6%。面积在180-220平方米之间的经济型别墅的成交占比同样比较平稳，如上海、北京的经济型别墅的成交占比始终保持在4-6%之间，而成都、广州、天津的经济型别墅的成交占比则稳定在1-2%之间。

再改产品成交比重稳定，主要是受供应以及市场需求稳定两方面因素影响。70/90政策使市场产品供应趋向于“两头大”，即90平方米以下产品比重增加，而剩余面积，开发商一般倾向于开发大户型产品，特别是144-180平方米的大户型公寓和180-220平方米之间的经济型别墅产品，以便尽可能提高地块的经济效益。因此，这两类产品在市场上的供应比重并没有受到70/90政策的冲击而明显下滑，市场供应的稳定保证了成交比重的相对稳定。

从需求层面分析，改善型客户往往具有较强的经济实力和购买力，对贷款依赖程度较低，因此2007年二套房政策对于再改需求的冲击远没首改需求大，市场需求仍保持了一定的稳定性，从而保证了2008年再改产品的成交结构整体平稳。

由于国家对别墅用地持续限制出让，导致别墅产品成为稀缺产品，其保值、增值的能力也高于普通公寓产品。很多再改需求客户在大户型公寓和经济型别墅之间，更倾向于经济型别墅。另外，还有一些尚未撤离的长线投资者，对于大户公寓和经济型别墅仍有投资动作。

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