市中心房价为何还不跌

 

 

房价的涨跌都是分区域的，不同区域往往表现略有不同，简单点可以分为市区和郊区，复杂点可分为市中心、次中心、城乡结合部、远郊等。一般而言，人们总是偏好市中心的房子，只要具有支付能力，都会首选中心区，这跟美国的情况恰好相反。

 

对于市中心的房价特征，很多时候可以用“坚挺”、“抗跌性好”等词汇形容。也是，政府在市中心投资了很多基建和城市配套，企业也在市区投资了很多项目，那么多钱砸进来，市中心的地价自然远高于郊区。但是，很多朋友关心的是，在房价开始整体下行的背景下，市中心某些板块房价依然坚决不降。这是为什么？难道真能“独傲江湖”吗。

 

今天一则新闻，说中国公寓第一贵汤臣一品最近成交了一套，单价仅6.8万，相较2005年的11万的开盘价下跌六成。这还是有点风向标的价值的。且看一个朋友的购房心路吧。

 

Wangchenlin 说:

杨老师

我在网上经常看你博客

杨红旭 说:

欢迎

Wangchenlin 说:

很有见地，本身我又是上海的，近期看房很多，所以想跟你请教，没关系吧

杨红旭 说:

请说

Wangchenlin 说:

我在06年10月的时候买了慧芝湖1期

近期抛掉了闵行的联排别墅（复地北桥）

想在市中心买个公寓

但是觉得价格没有见底

心里有点慌

杨红旭 说:

你的房子挺多的

Wangchenlin 说:

是的，3套

杨红旭 说:

慧芝湖当时买的多少价格

Wangchenlin 说:

11200带装修

杨红旭 说:

相当便宜

Wangchenlin 说:

我看房化了不少时间

基本上浦西都看了

不过现在我就比较迷惘了，价格好像还是太高，咋不跌啊

杨红旭 说:

你是投资的吗

Wangchenlin 说:

我去黄埔区的上海滩花园看房子，发现除了2房打折外，大3房还是4万多

我不投资

慧芝湖是小孩上学用的

那个联排我已经卖了，所以想换成大一点房子

慧芝湖买的是2房，89平米的

现在如果还是在慧芝湖买的话，感觉价格还是有点高

杨红旭 说:

现在房价尚未到底，但成交开始活跌

成交房源都是降价的

Wangchenlin 说:

感觉是这样，但是遗憾的是找不多太好的房源

我看了黄埔区的新房，就是上海滩花园，3万到4万，金上海2手房，不带装修的，基本在3万左右

那个地区也不好啊

杨红旭 说:

具体个案我不太清楚

Wangchenlin 说:

闸北的除了慧芝湖看起来好一点外，我去看了大华的，那个地段都要1万2

杨红旭 说:

内环以内房价依然偏高，相对坚挺一些

内中环内能找到一些比较好的板块和楼盘

Wangchenlin 说:

有一次我去看了浦东的仁恒和世贸，居然价格都下来了，感觉很奇怪

仁恒2楼，韩国人，卖到3万

世贸20楼，2.8万

静安区里面有个君御豪庭？去看的时候4万，现在还是3.5万，离南京路很远啊，不知道为何要这么贵？

杨红旭 说:

是的，06年世贸滨江花园最低二手房至20000

恒仁是联洋区域的高价盘，品质较好

Wangchenlin 说:

我看到世贸现在最低的价格是2.2万，2楼的，278平米

主要是我看到那个房东感觉很不爽

杨红旭 说:

主要是这个盘量大，投资客持有的很多

Wangchenlin 说:

座在那里一看是炒房客，还很牛的样子，我想我不买总可以吧

但是我不是太理解的，就是这么高端的房子都大幅降价，为何像静安区，黄埔区的反而不大幅调整呢？

还有别墅，更气人了，简直就是放假

杨红旭 说:

跟供应量的大小有关，浦东联洋和小陆家嘴区域近几年新盘较多，投资客手中房子较多，而黄浦，卢湾，近几年新增房源很少，

北静安稍多点

Wangchenlin 说:

遗憾的是没有见到大幅让利啊

杨红旭 说:

我想主要是时间未到，不妨再等等

Wangchenlin 说:

我本来也这么想，但是从这几个星期中介给我的反馈是成交量很大

杨红旭 说:

确实如此，可我不认为这种成交量会持续上升，更可能是种短期回暖，反转尚需时日

Wangchenlin 说:

世贸12楼，206平米，我出590万，居然有人600万买走了，真是奇怪

还有，杨老师对别墅市场如何看？

我去了趟闵行区的御华庄，就是号称双拼的独幢宣言

双拼的开价是500万，这个是打了97折的价格，我看花园很小，种一棵大树都不行

杨红旭 说:

独幢别墅供应量偏小，目前经济型别墅供应量并不少

Wangchenlin 说:

还去了龙湖燕阑珊

杨红旭 说:

前者优惠的空间不大，后者还有下跌空间

Wangchenlin 说:

双拼开价800万

但是这个正常吗？

别墅没有这么离谱的吧？

杨红旭 说:

具体个案不好说，情况差别巨大

Wangchenlin 说:

这个也是

总体而言，例如像佘山板块，您觉得独幢别墅是不是差不多了？

杨红旭 说:

我没研究过独幢别墅的价格走势，不能给你明确建议，呵

Wangchenlin 说:

佘山3号我也去看了一下，人气不旺，我一直没有想明白，谁在买啊？

杨红旭 说:

高端别墅看得人很少，买的人更少，不是像公寓那样卖房的。这是其规律。

而且开发高端别墅的企业一般都有实力，不急于卖

Wangchenlin 说:

那天去了趟佘山银湖，居然销售人员放假，哎

我在想，他们真的不着急？

杨红旭 说:

呵呵，那是极端

Wangchenlin 说:

而且销售量很低已经持续了这么长时间，都扛的住？

像银湖，一手的卖1000万，二手的卖800万，差不多是同样的房型，开发商还放假，真不知道他们如何想？

同样还有闵行马桥的中房森林别墅

号称凯雷基金买走了

现在的租金从4.4万降到2.2万

但是房价仍然没有便宜

搞不懂

杨红旭 说:

今天新闻说凯雷在抛售了

Wangchenlin 说:

看到了，但是里面的价格有问题

凯雷原先应该是租的

那个中介告诉我，原先租金在4。4万左右，而且比较好租

因为周边是Intel,Microsoft等大公司高管

倒是春节过后，只租出去5套

全部空着

而且租金2.2万

这只是世贸3房的价格

但是别墅价格依靠所谓的稀缺性依然岿然不动，真佩服那些开发商

杨红旭 说:

这跟金融危机有关，外资高管房贴紧张了

Wangchenlin 说:

我个人觉得别墅有崩盘的迹象

只是我想找个所谓“改善型”房子，好像一直没有着落，要么价格没有下来，要么地段不好

不过我感觉陆家嘴地区，房价好像差不多了

杨红旭 说:

我只为你分析大势，具体板块你看着办了，哈哈

Wangchenlin 说:

哦，谢谢