解密2009上海楼市走势

上周六，新浪二手房市民讲堂开坛，第一讲邀我聊了聊2009年房地产市场走势，以及如何购房。这是一场免费的讲座，但由于是新浪二手房事业部第一次搞这样的活动，加之只提前了几天发公告，时间仓促，还有地点也偏处于上海闸北区内环以外，很是担心购房人不愿来听。其实，之前我也曾几次遇到过类似的情况，由于主办方组织不力或地点选择失误而导致冷场。

而且这次讲课选择场地较大，能容纳150多个人。结果还是不错的，来了百余名有购房打算市民听讲，而且在提问环节非常踊跃，持续了两个多小时，最终有点体力不支，尤其是内急，所以不得不在12点多的时候结束讲座。虽然讲的有些累，但看到听众们听得很投入，觉得也挺值。但愿大家都能选对入市时机，买到如意的房子。今天暂且把一篇记者写的报道转载如下，过后再把相关视频传到博客上，与朋友们分享。

杨红旭解密2009上海楼市走势

2009年3月7日星期六，上海新浪二手房开设第一次市民讲堂活动，筹备一周，召集百余名关注上海楼市的热心市民，邀请知名地产研究学者杨红旭，对目前楼市情况深入分析，预测未来十年楼市行情。本次讲堂取得市民满堂喝彩，特别在提问解答环节，杨红旭皆以客观坦诚的态度回答市民提出的疑惑。

宏观：黄金十年过去，白银十年会来

     杨红旭一直以来在宏观政策研究领域占有一席之地，本次对楼市宏观问题讲解得非常透彻：1998—2008，上海楼市黄金十年肯定已经过去了。而他认为，在黄金十年之后，将会有一个白银十年，目前正处于黄金十年与白银十年的过渡期，在过渡期中，楼市可以说是“恨铁不成钢”！既不敢入市也无法脱市。对中国或上海来说，楼市情况和经济情况同步如一个“U”字型，但这个“U”是比较瘦的还是比较宽的，目前很难说，这个盘整已经半年多，在一年内结束似乎不太可能，长达三五年也不至于，基本为期两年左右是比较正常的。

     杨红旭有个很好的比喻，上海楼市是一个天才足球少年，在过去的十年里踢了一场超精彩的球赛，进了不计其数的好球，现在的状态非常疲惫，他需要的是一次稍长时间的休息，迎接下一次比赛。而现在很多人的意愿是希望他连续踢球，连续进球，理论上这就是不现实的，即使勉强参加了比赛，肯定踢得挺臭。

上海楼市正处于这样的阶段，所以大家不必押太大宝在它身上，但长久来说，天才少年肯定会有所作为，所谓白银十年，就是等他成长为青年后，加入更大型的世界比赛！

中观：看好真如板块，关注学区房

    在杨红旭解答市民问题的过程中，可以看出，他对市区豪宅的信心丧失很厉害，他觉得：市区豪宅是世界的、国际的档次，世界金融环境

差，自然豪宅的号召力也大打折扣，因为豪宅的主人资产在缩水，故豪宅也在不同程度的缩水，作为投资来说，更惨，没人租的豪宅或市中心办公楼，还不如一般居民楼。

     然而，杨红旭对某些有城市规划利好的板块还是很看好的,比如普陀区的真如板块，他说，真如板块是朝着徐家汇标准发展和建设的，规划已经全线出台，但启动较晚，所以价格还处于洼地，不管投资自住，都蛮合适。

     关于学区房，现在讨论很多，有些人讲：“别的房子都跌了，学区房不但没跌，反而在涨，而且会一直涨！”这个观点是不正确的，现在人为了孩子的教育问题，很舍得花钱，但学区房还是有小幅下跌，只不过比平均水平跌得慢，跌得少。大宁板块就是很好的例证，大宁板块的主要卖点就是上海大学、大宁商业圈和南北高架，在这三者的联合催化下，慧芝湖花园、宝华现代城等都连续上涨多年，目前价格仍旧维持在17000以上，这个现象实属不易，也证明了在上海买房的人对教育和商业环境的高度重视。

     杨红旭认为，从中观角度来看，上海某些特殊类型的房产还是很有潜力，很值得刚性需求去购买。

微观：自住可出手，投资需等待

       杨红旭对整体房地产市场做了判断之后，市民提问环节整整进行了一个多小时，若不是当天下午杨老师要去大学上课，市民们还不肯放他走。当天来参加讲堂的老百姓基本以刚性需求为主，都是想买房，却不敢出手的，他们提出的问题都类似于“要买某某区的房子，行不行？”“想换大的，是否何时？”“投资老公房，出租获利，值吗？”对于这些提问，杨红旭作出精辟的解答：自住可出手，投资需等待！为什么这么说呢？原因有三：

    其一：小房换大房或一套换两套的改善型需求，属于“无缝隙交易”，同时买卖，不用考虑房价涨跌问题，在任何时候都可以出手。

    其二：原来没房，现在要买房的刚性需求，讲求“住得舒服”。买次新房是比较划算的，多看看二手房门店，找低于市场价，业主急于出手的房子，一旦找到合适的，立马付订金。在短期内，政策上不可能再出台更优惠的购房措施了，为了住得舒服，没必要再熬着租房。

    其三：对投资型人群来说，现在入市风险有点大。目前市场出现一波小阳春，全国各城市成交量上涨20%—50%不等，但从成交面积来看，数字还很低，完全没有到市场放量的阶段。考量市场启动的标准不是看上涨百分比，而是看实际成交面积。所以，杨红旭认为，这波小阳春只是冬日里的暖阳，楼市季节仍没有迎来春天。对投资的客户来说，宁愿等走出底部了，再出手不迟。

    新浪二手房举办的这次市民讲堂，很有现实意义，完全无商业作秀的味道，非常客观深入地为市民解答楼市质疑，也全面解析了2009年乃至今后的楼市走势，这点对购房者来说，极其重要，也很宝贵。最后，非常感谢杨红旭老师真诚热情的讲解，解开市民心中疑惑。

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