中小户型集中上市,房价会下跌吗 

老杨：
     你好！10天前在网上看到了你的博客，这段时间一直在拜读你的博客，你的博客增长了我对房地产市场的整体了解，在此衷心谢你！
     我来沪已经10年，在上海读的大学，并且工作，目前月收入在5－6k ，早就应该买房，可是在犹豫中一直等到了现在。目前我租住在宝山通河，我计划能够在你前面文章中提到的第三季度楼市可能回暖的时候买房，希望能够在轨道交通比较方便的地方，最好离我现在住的地方不远。
     以我现在的经济实力估计只能买总价在60－70万的住房，以我个人的理解，在这个价位的只能买二手次新房。可是最近两天在网上发现一条消息，那就是在几年前政府出台的70/90的房型可能会集中上市，我想这部分同质化严重的房型可能总价单价都会比较实惠，而面积也适合我这样的人。
     您是否能够在百忙之中能够结合我的情况分析一下70/90房型在市场上的的现状，发展及与相近区域二手房的比较？谢谢！

你好：

    你说的现象，在一定程度上是存在的。2006年实行“70/90”政策后，90平方米以下产品供应量比重逐步上升，供应量大，上海2007年四季度首置产品供应占全部供应的24.46%，2008年四季度90平方米产品供应占整体市场供应的36.49%，增加了12个百分点。2008年四季度成交的占比要达到40.62%，同比增长54.17%，自2007年四季度以来，上海首置产品的成交占比连续保持上扬趋势。

    可以看出，目前的情形这部分产品供需比重都较高，反应出基本上供需平衡。目前还不能说中小户型就是非常同质化了。在眼下的市场低迷期，购房人基本上都是自住需求，其中首次置业者占据相当大的比重。

    90平方米以下户型一般都属于中低端产品，因此产品单价一般较低，单套总价控制较好，符合购买力较低的首次置业客户的刚性需求。尤其是产部分性价比较高的项目市场表现更为抢眼，得到市场的追捧。此类热销产品可以归结为两种类型：价格具有明显优势，具有特色、附加值较高的产品。

    但事实是，90平米以下户型的供应比重还在继续上升，2009年可能达到50-60%，供大于求的现象会慢慢显现，这当然会影响到房价走向。尤其是在中环和郊环之间区域。不妨再看另一种自住需求：改善需求者。目前上海购房者对90-144㎡房型需求水平在56％左右，而市场上90-144㎡供应比例约48.7％（从07年1月至08年11月商品住宅供应），由此可以看，未来一段时间，中大户型可能出现供不应的现象。

     还有一类产品将对对中小户型市场，那就是经济适用房，目前每年开建400万平米经济适用房，在经适房供应比较集中的板块，也会影响到普通商品住宅市场。如果你将选择的板块将有大量经济适用房项目规划，你不妨再等等。去网上查下吧，关于经适用房的选址，政府有规划的。

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