2009年救市，关键是地方出招!

春天已经来了，可房地产市场却远未告别冬天，少数城市即使间或成交量有所上升，亦不过是乍暖还寒。一年一度的两会快要召开了，应该还会有代表提出促进房地产市场的议案。业界和购房者比较关注的一个话题是，2009年政府还会救市吗，又该如何救？

首先要探讨一下政府是否还会继续救市。近期，美国参众两院通过了奥巴马提议的总额7870亿美元的一揽子经济刺激计划，主要内容是减税、增加补贴，目标在于刺激消费，其中还有2000多亿用来帮助部分房东暂免房子被银行收走。可见，美国的救市重点已由救金融机构转向救需求。美国之所以这么不吝于花钱，在于2009年经济衰退程度铁定加深。

我国经济形势一样不容乐观。“保八”任务非常艰巨，继去年“四万亿投资计划”后，今年又推出了产业振兴计划。房地产市场受宏观经济影响很大，国内外经济不景气，将使市场继续下行，笔者倾向于认为：2009年楼市成交量到底，而房价依然下跌，政府救市，势所难免。

那么，又该如何救？针对去年的政府救市，笔者曾总结为“自上而下”，跟当年“农村包围城市”的道理有些许相似。当20余城市自5月开始，轰轰烈烈的陆续失出台措施后，10月22日财政部和央行才羞答答的抛掉暧昧，扯起稳定楼市的大旗，之后还有其它政策出台，12月20日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（“131号文”），基本上界定了稳市场、促发展的原则和方向，同时也意味着中央救市行动告一段落。

其后，部分城市又出台了新的救市方案，在落实“131号文”的基础上，新增了部分内容，如重庆17条新政、北京15条新政、兰州16条新政等。中央层面出台的措施，主要包括二手房交易税收减免、个人房贷优惠、支持合理的开发贷款、加强住房保障等。

而地方政府出台的措施，明显超出了中央政策的范畴。比如，北京暂停外国人购房居住年限和购房套数限制、在全市总量平衡前提下根据市场需求确定套型面积和比例等；重庆出台按揭贷款抵个税、下调交易手续费、放宽入户限制等；兰州将“90/70”政策调整为“90/50”、购买商品住房可转3人户口、暂缓征收土地增值税等。

在救市上面，地方远比中央激进的原因，大致可归为三个方面。其一，房地产宏观调控，中央重点掌控税收和信贷政策，同时兼顾土地和住房政策，前二者属于经济政策，后二者属于产业政策。严格意义上，产业政策具有长期性，内容比较持续；而宏观调控属于短期行为，根据经济形势的变化而变化。严格的土地制度和加强住房保障，是我国的两项长期国策，中央不会在这上面做重大变化。

其二，由于土地具有不可移动性，因此房地产业的区域性特征鲜明，基本上是一种地方性的经济行为，并且对城市建设和城市发展意义重大，尤其是土地出让金和房地产税收还是地方财政收入的重要来源，在部分城市甚至高达60%左右。正由于此，地方政府必然不愿坐视市场低迷，千方百计的出政策，以拯救市场。

其三，房地产宏观调控的水平正在提高。众所周知，自2003年启动调控以来，国家出台的大部分政策，都是“一刀切”式的，比如重要的“90/70”政策。实践证明，我国区域之间经济发展和楼市形态差别甚大，有必要发挥地方政府的主观能动性。因此，去年以来国务院和相关部委的文件中都提出，房地产调控要因地制宜。当然，地方政府也须把握度，不能明显偏离国家方针。

税收减免和信贷优惠，是去年中央救楼市两个方面。税收方面，主要集中于交易环节，增值税、印花税已免，营业税和契税减少，接下来在个调税和营业税方面还有减免的空间。信贷优惠主要针对于首次置业者和普通住宅购买者，笔者预计会进一步放松“二套房贷政策”，但那已属于商业银行份内之事了。国家层面的其它救市措施还有可能出台，但空间已不大。

2009年，房地产救市的重担将由地方政府扛起。主要集中在几个方面：一是减税：在地税范畴内，减免契税、企业土地增值税，购房抵个调税等；二是地方政府控制的公积金，贷款门槛将普遍降低；三是放松土地政策，允许开发商缓缴土地出让金，分期缴款分批发证，甚至调整地块规划和容积率等，查处闲置土地力度也会减弱；四是购房入户政策扩大化，甚至个别一线城市也可能放松。五是限外政策将放松，尤其是境外个人购房。

本文刊发于《楼市》杂志

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