北京松绑“90/70”不需那么拧巴

北京“90/70”政策放松了，这消息传得快，传得火。想想也是，这事挡都挡不住，都怪北京的城市地位在全国至高无上，也怨“90/70”这条铁规太生猛，故而稍有松懈，便像“春天的故事”般撩人。

事实是这样子的。为了落实去年12月国务院办公厅的“131号文”，今年1月北京出台了稳定楼市的“15条”措施，自然被业界解读为救市行为。其中有这么一句话：“对商品住房项目，在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。”这话说得婉转，太极拳打得很到位，当时大家并没特别留意。

近日，一些开发商在项目实操中，已被这股“春风”明确无误的温情抚面，于是业界都知道北京政府相关部门来真的了。实际上，早有别的城市传出此类信息，今年1月份，钱江晚报有新闻说，杭州市将对“90/70”政策进行松绑，部分项目因为等着调规划而停工，大致范围是由90/70改为90/50左右；而今年2月

兰州出台的救市“16条”中，赤祼祼地明示“90/70”政策调整为“90/50”。

看来在救市上面，越是重要城市，越是“犹抱琵琶半掩面”，越是非中心城市，越是直爽泼辣。不独“90/70”一策，比如在购房入户问题上，京沪楞是不敢“越雷池一步”，重庆则略带羞涩地只允行首次购买普通住宅者入户，而兰州则大大咧咧的公示：只要是购买商品住宅，就可解决三个人的户口。由此多多少少可以印证笔者的一个观点：2009年，部分地方政府将裸奔救市。

回头再议“90/70”该否松绑。这一政策出自2006年的“国十五条”，背景是全国楼市红火了好几年，房价一路跑得快，关键是开发商偏受开发大户型、高档住宅，从而使中小户型、中低价住宅严重的供不应求。除了“一刀切”的方式受到业界质疑外，该政策还是师出有名的。

可是，目前的形势已发生惊天巨变，当时的政策环境基本消无踪影。一是国内外宏观经济由繁荣步入衰退，目前各国都在为“保增长”忙得焦头烂额，房地产市可不能太衰了；二是房价开始下跌，甚至部分城市住宅成交均价已跌掉二成；三是在90平方米以下户型成交比重逐步上升，2008年4季度，上海、广州、北京、南京等城市超过40%；四是按“9000亿安居计划”，未来三年保障性产品将占到全国住宅供应的五成左右，而这类产品全是90平方米以下户型。

住房制度改革的市场化取向不能改变——这是国家相关部门再三明确的一条原则。既然目前需要刺激住房消费，既然住房保障产品的比重已空前（也有可能绝后）的提高，按理说也该给市场说话的机会，为纯粹的商品住宅市场创造更多的空间，给开发商品住宅的企业以更大的产品规划权。如果目前以及未来，中小户型住宅依然将供不应求，那么即使没了“90/70”的限制，相信开发商依旧还会卖劲的建设中小户型。

“市场的归市场，政府的归政策”，说起来有些老套的经济学理论，那就暂且别在这上面拧巴了吧。还是让我们看看市场的真实面目。2008年在全国楼市低迷的情况下，部分“90/70”项目销售却逆势飘红，除了价格优惠的因素外，主要是因为眼下还在买房的人多属刚性需求，其中首次置业者又占据最大比重。可也出现了另一个现象，很多此类热销楼盘都在户型设计上动足脑筋，充分利用凸窗、入户花园、露台、阳台等部位，用句行话叫“偷面积”。比如看似90平米的小三房，实际能够用得上的面积却可达到110平米。更有甚者，两套小户型并在一起设计和销售，好让业主将来打通了用。部分开发商和政府玩起了“猫捉老鼠的游戏”，购房人或可从中受益，但建筑浪费那是难免的。

如果说首次置业者对“90/70”政策拍手称快，那么改善需求、尤其是首次改善需求者可就有点闹意见了。首次改善家庭通常选择90-144平方米户型，而与90平米以下户型供应比重节节上升同步的是，90-144平方米户型供应比重节节败退。比如，上海首次改善住宅成交比重，由2007年第一季度的近70%，降至2008年第四季度的不足50%，2009年必然进一步下滑；而据易居中国的调查，目前上海购房者对90-144平方米房型需求水平在56％左右。未来两年，在很多城市，90-144平方米户型都将出现供应缺口。

如果政府真想救楼市，促进成交量的回升，从而让房地产业真正发挥拉动消费、促进内需求的支柱产业作用，仅靠首次置业需求是远远不够的，只有让改善需求舒舒服服的释放出来，才会迎来真正的楼市春天。“90/70”政府，是到了调整的时候了。北京也不必那么欲语还休了。

本文刊发于《中国房地产报》

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