从12月30日开始，《上海市经济适用住房管理试行办法》（征求意见稿）公示。看了一下政策全文，基本上是2007年出台的全国《经济适用住房管理办法》的翻版，但其也有些许新意的地方。比如部分产权经济适用房，为全国所没有，值得其它城市参考。

文件中是这么规定的：“第二十四条 (租售转化) 。经济适用住房承租家庭在租赁期间，经申请并且由区(县)住房保障机构批准的，可以按经济适用住房总价款的一定比例支付购房款，取得相应比例的经济适用住房产权；未购部分的住房以承租方式使用，按规定标准支付相应租金；在规定期限内，可以按经济适用住房原销售价格购买其余部分的产权。” 

国外发达国家住房保障的历史和经验表明，消除“夹心层”是一个世界性的难题。比如，总有部分民众既然够不着廉租房的标准，又买不起经济适用房，还有部分人既够不着经济适用房的标准，又买不起商品住宅。当然，在不同国家，对“廉租房”和“经济适用房”的称谓有所不同，但都是相似的指代。这在一难题，同样存在于我国。尤其是香港地区，曾为不断冒出的“夹心层”而头痛不已，以后有时间，我再细述香港的事儿。

不妨看下英国经验，因为英国与我国住房制度走过的路有些许相似。一战以后英国开始实施廉租公房政策，到二战后廉租房覆盖面大幅扩大。1951年，英国住宅自有率是29.6%，18.6%的家庭租住公房。30年后，1981年，住宅自有率达到了57.4%，公房租住率同期也上升到31.4%。不过80年代英国实施房改，即鼓励廉租公房租户优惠购买公房，提高了住宅自有率，但也导致了英国住房政策的改变，公房供应量大幅降低。从1981年到2000年，英国共出售了170万套公房。1991年，住宅自有率为66.0%，公房租住率降为24.6%。而到2004年，住宅自有率达70.4%, 公房租住率却减为19.3%。

这跟我国90年代开始房改类似，随着公房私有化运动，随着住房私有率的提高，我国进入21世纪后，高房价成为社会问题。英国也是同一时期出现高房价与中低收入阶段购房难之间的矛盾。于是，2005年英政府以增加供应为核心的新住房政策全面实施。英国将全面改革规划体系和基础设施建设，在增加市场供应的同时增加社会住宅和部分产权的住宅供应。作为租住廉租房和购房之间的一个过渡,这一类型的经济适用住宅成为了英国许多中低收入家庭置业的首选方式，部分产权住宅让居民受益，同时政府给予共享产权家庭的补贴额度小于廉租房也节省了政府资源。

我国目前面临的问题类似，政府最应供应的是廉租房，但短期内却难以形成有效供应，而经济适有房作为一个很重要的保障产品，却存在诸多问题。此时，政府需要探索一些新路径，把部分经济适用房用于租赁，但让部分中低收入者租住这些房子，往往又不爱惜，且由于不是产权房，心理又得不到满足。所以让部分有一定购房能力，却暂时又无完全购经济适用房的中低收入家庭，可购买部分产权，以后让其慢慢全部购下房子的产权，就能实现政府与这些民众的共赢。

2009年中国楼市，“量触底·价未稳”

附全文：《上海市经济适用住房管理试行办法》（征求意见稿）

第一章 总 则

    第一条 （制订依据） 
    根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、建设部等七部门《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号），结合本市实际情况，制定本试行办法。 
    第二条 （适用范围） 
    本市行政区域范围内经济适用住房的建设、供应、使用及其监督管理适用本试行办法。 
    本试行办法所称的经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格及租金标准，按照合理标准建设，面向本市城镇中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 
    第三条 （管理部门） 
    市政府负责本市经济适用住房的政策制订、资源调配、规划和计划编制等管理工作，并设立市住房保障领导小组，对重大事项进行决策协调。区（县）政府负责本行政区域内经济适用住房的建设、供应、使用等管理工作。 
    市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）和区（县）房屋管理部门是本市经济适用住房工作的行政管理部门。市、区（县）发展改革、城乡建设、规划国土、财政、税务、民政及监察等部门根据职责分工，负责经济适用住房管理有关工作。 
    市房管局、区（县）房屋管理部门、街道办事处和乡镇政府分别设立住房保障机构，承担经济适用住房的事务性工作。

    第二章 经济适用住房建设 

    第四条 （规划和计划编制）
区（县）政府应当组织编制区（县）经济适用住房建设发展规划和年度计划，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，由市房管局会同市发展改革、城乡建设、规划国土等部门综合平衡、报市政府批准后组织实施。 
    第五条 （项目选址与土地供应）
经济适用住房建设项目的选址应当根据经批准的城市和镇规划，统筹规划、合理布局，由市和区（县）规划国土部门会同房屋管理、城乡建设等部门确定。 
    经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，纳入年度土地供应计划，市和区（县）规划国土部门应当在安排年度用地指标时单独列出，并确保优先供应。经济适用住房建设应当充分利用储备土地、闲置土地、产业结构调整土地。 
    第六条 （项目认定）
    经济适用住房建设项目应当向市房管局申报，项目申报应当明确用地范围、规划参数、建筑面积、套型面积、配套条件、招标价格和开发建设方式等事项。 
    市房管局组织市发展改革、城乡建设、规划国土等部门进行项目认定，对符合要求的项目作出批复后，由市规划国土局下达用地计划。
    第七条 （建设方式）
    经济适用住房按照下列方式实施开发建设： 
    （一）单独选址、集中建设经济适用住房的，由区（县）政府通过住房保障机构采取项目法人招投标方式，确定具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业实施开发建设；也可以由区（县）政府指定的机构直接组织开发建设。 
    （二）在普通商品住宅建设项目中配建经济适用住房的，由土地管理部门采取国有土地使用权出让招拍挂方式，确定房地产开发企业实施开发建设。各区（县）每年度配建的经济适用住房面积，原则上不低于该行政区域内开发建设商品住宅建设项目可建住宅总面积的5%；各区（县）政府可以根据实际条件和需要，按市年度计划统筹平衡设定。 
    第八条 (建设项目管理) 
    经济适用住房项目法人招投标文件和国有土地使用权出让招拍挂文件中，应当明确经济适用住房的用地范围、规划条件、建设要求和建设方式等内容。 
    经济适用住房建设单位确定后，应当在规定时限内与住房保障机构签订经济适用住房建设项目协议书（以下简称项目协议书），明确规划参数、建设总面积、套型面积、套型比例、建设标准、建设项目结算价格与核定方式、建成后移交或者回购、以及公建设施建设要求、处置方式等事项，作为国有土地使用权划拨决定书或者出让合同的附件，并报市房管局备案。 
    第九条 （主要建设要求） 
    经济适用住房的建筑设计必须符合节能、省地、环保要求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口及构成等要素，应做到在较小的套型内满足家庭基本居住生活要求。 
    用于出租的经济适用住房，应当按照有关标准进行室内装修；用于出售的经济适用住房，可以按照家庭基本居住使用的要求进行室内装修。 
    单独选址、集中建设的经济适用住房项目应当按照有关规定配置相应的公建配套设施。公建配套设施应当与经济适用住房同步建设、同步投入使用。 
    第十条 （优惠政策） 
    经济适用住房建设项目享受以下优惠政策： 
    （一）建设用地免收土地使用权出让金； 
    （二）免收建设和经营中的行政事业性收费与政府性基金，项目外的基础设施建设费用，由政府负担； 
    （三）按照规定不宜建设民防工程的，免收民防工程建设费； 
    （四）按规定申请经济适用住房开发贷款；取得行政划拨土地使用权的，可以用于贷款抵押； 
    （五）国家和本市规定的其他优惠政策。 
    第十一条 （缴费登记卡） 
    经济适用住房建设单位应当向住房保障机构办理经济适用住房建设项目缴费登记卡。有关单位向建设单位收费时，必须在缴费登记卡上如实填写信息，并不得以押金、保证金等名义变相收费。价格管理部门应当进行监督检查。 
    第十二条 （价格管理） 
    经济适用住房建设项目的结算价格应当以保本微利为原则。住房保障机构应当依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、财务、管理成本、税费和利润的基础上，制订建设项目招投标的评定标准。 
    经济适用住房销售价格实行政府限价管理，销售基准价格和浮动幅度应当以经济适用住房建设项目结算价格为基础，兼顾相邻区域、地段内多个经济适用住房项目价格平衡等因素确定；由区（县）住房保障机构申报，区（县）价格主管部门会同房屋管理部门审核，经区（县）政府审定，并报市政府有关部门备案。 
    经济适用住房销售价格由住房保障机构明码标价，并向社会公布，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何费用。 
    第十三条 （回购） 
    经济适用住房自房屋所有权初始登记后满一年仍未出售的，按照项目协议书约定由政府指定的机构收购，继续用于住房保障。

    第三章 经济适用住房供应 

    第十四条 （申请条件）
    家庭成员之间具有法定赡养、抚养或者扶养关系并且共同生活的本市城镇家庭，符合下列全部条件的，可以申请购买经济适用住房： 
    （一）家庭成员均具有达到规定年限的本市城镇常住户口，且户口在申请经济适用住房的区（县）达到规定年限； 
    （二）家庭可支配收入和财产低于规定限额； 
    （三）家庭住房面积低于规定标准； 
    （四）家庭成员在提出申请前一定年限内未转让过住房； 
    （五）其他规定条件。 
    达到规定年龄的单身人士，符合前款规定条件的，可以单独申请购买经济适用住房。 
    家庭可支配收入和财产低于特别规定限额、同时符合购买经济适用住房其他申请条件的本市城镇家庭及单身人士，可以申请租赁经济适用住房。 
    经济适用住房申请条件的具体标准，由市政府根据本市商品住房价格、居民家庭人均可支配收入、居住水平等因素确定，并且向社会公布。 
    第十五条 （申请） 
    申请家庭成员应当推选具有完全民事行为能力的家庭成员作为主申请人，其他成员作为共同申请人。 
    主申请人应当向户籍所在地的街道（乡、镇）社区事务受理服务中心提交申请，如实填报申请表，提交家庭成员户口簿、身份证明、房地产权属凭证（或者租用公房凭证）、收入和财产证明等相关材料，并签署同意由政府指定的机构对其住房与经济状况进行核查和对审核结果进行公示的书面文件。 
    第十六条 （审核） 
    经济适用住房的审核实行“两级审核、两次公示”。
街道（乡、镇）住房保障机构负责初审，初审符合条件的，在申请家庭的户籍所在地和实际居住地进行公示。公示期间无异议或者有异议经审核异议不成立的，报区（县）住房保障机构复审。 
    经区（县）住房保障机构复审符合条件的，通过指定媒体向社会公示。公示期间无异议或者有异议经审核异议不成立的，向申请家庭出具登记证明，并报市住房保障机构备案。 
    第十七条 （建立轮候名册） 
    区（县）住房保障机构应当结合经济适用住房的供应情况，采用公开摇号方式，对在规定时限内登记的申请家庭进行排序，并建立轮候名册。
区（县）住房保障机构应当对轮候选房前已登记的申请家庭进行随机抽查和定期核查，发现不符合申请条件的，应当取消其登记资格。 
    经登记的申请家庭，在轮候选房前申请资料填报情况发生变化的，应当在变化发生之日起30日内，如实向区（县）住房保障机构报告。 
    第十八条 （供应标准） 
    申请家庭根据市政府公布的城镇居民家庭住房困难面积标准与原有住房面积之间的差额，购买或者租赁相应套型标准的经济适用住房。
经区（县）住房保障机构同意，申请家庭将原有住房交政府指定的机构按照合理价格收购的，适当提高购买或者租赁经济适用住房的套型标准。 
    第十九条 （供应程序） 
    区（县）住房保障机构应当按照有关规定，及时发布经济适用住房供应信息，并且根据房源供应的类型，按照轮候次序，分期分批组织申请家庭采用摇号等选房方式确定购买或者承租的经济适用住房。
申请家庭购买或者承租经济适用住房的，应当与区（县）住房保障机构签订选房确认书；购房家庭与出售人签订经济适用住房销售合同，承租家庭与出租人签订经济适用住房租赁合同。 
    第二十条 （轮候序号的保留、重排与取消） 
    申请家庭因当期房源套数或者房型等供应有限而未能购房或者租房的，其轮候序号排列在下期房源供应的轮候序号之前；申请家庭在当期房源供应的规定期限内不签订选房确认书，或者不签订销售合同或者租赁合同的，视为放弃选房权利，其轮候序号排列在届时已登记的申请家庭之后；两次放弃选房权利的，5年内不得申请经济适用住房。 
    第二十一条 （示范合同） 
    经济适用住房供应统一使用市房管局制定的《经济适用住房销售合同》和《经济适用住房租赁合同》。合同当事人应当约定经济适用住房合理使用、限制处分及违约责任。 
    第二十二条 （购房优惠政策） 
    经济适用住房购买家庭可以办理住房公积金购房贷款或银行贷款；家庭成员中缴交住房公积金的，支付首付款后，可以申请全额住房公积金购房贷款。 
    经济适用住房购买家庭按照规定享受税收优惠政策。 
    第二十三条 （租金标准与公积金支付） 
    经济适用住房租金实行政府限价管理，租金标准参照相同地段、质量商品住房市场租金标准的一定比例设定，由产权人申报，价格主管部门会同房屋管理部门核定，并且向社会公布。 
    经济适用住房承租家庭可以提取家庭成员的住房公积金帐户余额支付租金。 
    第二十四条 (租售转化) 
    经济适用住房承租家庭在租赁期间，经申请并且由区(县)住房保障机构批准的，可以按经济适用住房总价款的一定比例支付购房款，取得相应比例的经济适用住房产权；未购部分的住房以承租方式使用，按规定标准支付相应租金；在规定期限内，可以按经济适用住房原销售价格购买其余部分的产权。 
    第二十五条 （房地产登记） 
    经济适用住房购买家庭，持选房确认书、经济适用住房销售合同和相关材料，申请办理房地产转移登记。 
    经济适用住房承租家庭与经济适用住房出租人签订房屋租赁合同后，合同当事人按规定申请办理租赁合同登记。 
    采取租售转化方式的申请家庭，应当与经济适用住房产权人签订销售合同和租赁合同，并按规定申请办理房地产转移登记和租赁合同登记。
房地产登记机构予以登记的，应当在预告登记证明或者房地产权证上注记购房或租售转化家庭全体成员姓名、身份证号码和“经济适用住房（有限产权），5年内不得转让或者出租”字样。 
    第二十六条 （廉租住房家庭购买或者租赁经济适用住房的处理） 
    享受廉租住房保障家庭购买或者承租经济适用住房的，在签订销售合同或者租赁合同的第四个月起，区（县）住房保障机构应当按照下列规定，终止其廉租住房保障： 
    （一）租金配租的家庭，停止发放租金补贴； 
    （二）实物配租的家庭，停止发放租金补贴并且收回承租房屋。

    第四章 经济适用住房售后管理 

    第二十七条 （权利限制） 
    房屋权利人取得房地产权证后，拥有有限产权，不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借或从事其他经营性活动，不得办理除购买经济适用住房贷款以外的抵押。 
    第二十八条 （经济适用住房的回购） 
    经济适用住房取得房地产权证不满5年，购房家庭因特殊原因确需转让的，应当向原先审核购买经济适用住房的区（县）住房保障机构提出申请，经审核同意后，由该住房保障机构按原购房价格及同期银行存款利息回购。 
    经济适用住房取得房地产权证不满5年，申请家庭成员购买其他住房的，已购经济适用住房由原先审核购买经济适用住房的区（县）住房保障机构按原购房价格回购。 
    第二十九条 （经济适用住房的转让） 
    经济适用住房取得房地产权证满5年，可以上市转让，购房家庭应当按照购房时经济适用住房销售合同的约定，从转让总价款中，根据政府在经济适用住房中的土地等优惠费用占经济适用住房销售价格与优惠费用之和的一定比例，向原先审核购买经济适用住房的区（县）财政部门缴纳土地收益等相关价款。 
    购房家庭转让经济适用住房的，应当取得家庭全体成员的书面同意，并征询原先审核购买经济适用住房的区（县）住房保障机构意见。该区（县）住房保障机构可以按照相同地段、质量的普通商品住房市场评估价格优先回购；如决定不回购的，购房家庭方可向他人转让。
    经济适用住房转让后，原购房家庭成员不得再次申请购买或者租赁经济适用住房。
    第三十条 （经济适用住房的继承）
经济适用住房权利人死亡，继承人可以依法继承，但继承人不属于申请家庭成员的，继承人应当按照本试行办法第二十九第一款、第二款的规定，转让经济适用住房。 
    第三十一条 （维修资金和物业服务费） 
    经济适用住房的维修资金应当按照本市商品住宅维修资金的有关规定缴纳。 
    经济适用住房的前期物业服务，应当由建设单位采取招投标方式选择物业服务企业，按约定提供物业服务。集中建设的经济适用住房的前期物业服务收费标准，由区（县）住房保障机构按照本市住宅物业服务收费标准合理确定；配建经济适用住房的前期物业服务收费，按照所在住宅小区统一的物业服务收费标准执行。业主大会成立后，由业主大会按有关规定确定物业服务收费标准。 

    第五章 经济适用住房租后管理 

    第三十二条 （权利限制） 
    经济适用住房承租家庭不得将经济适用住房擅自转租、出借或从事其他经营性活动。承租家庭的原有住房除交政府指定的机构收购外，不得转让和抵押。 
    第三十三条 （续租） 
    承租期限届满前3个月内，承租家庭可以向原先审核购买经济适用住房的区（县）住房保障机构申请续租经济适用住房。经审核符合条件的，可以续租，并且签订租赁合同；不符合条件或者在租赁期限内购买其他住房的，租    赁合同到期终止。 
    第三十四条 （维修资金和物业服务费） 
    出租经济适用住房的维修资金和物业服务费由产权人承担。维修资金的缴纳和物业服务收费标准适用本试行办法第三十一条的规定。
第六章 经济适用住房监督管理 
    第三十五条 （各部门监督管理职责） 
    市、区（县）房屋管理、发展改革、城乡建设、规划国土、财政、税务、民政及监察等部门应当加强对经济适用住房建设、申请审核、供应、售后和租后的管理，对违纪违法行为依法查处。 
    第三十六条 （备案抽查制度） 
    市住房保障机构对经济适用住房申请家庭审核档案和住房需求档案实行备案抽查制度，对不符合规定的情况，提出整改意见，由区（县）住房保障机构作出相应处置。 
    第三十七条 （社会监督） 
    住房保障机构应当接受公民、新闻媒体和其他社会组织对经济适用住房建设、申请审核、供应、售后和租后管理工作的监督，及时处理举报的违纪违法行为，并将处理情况告知举报者。
    第三十八条 （虚假申请的处理） 
    对弄虚作假，隐瞒家庭户籍、人口、收入、住房和财产状况及伪造相关证明申请经济适用住房的申请家庭成员，区（县）住房保障机构应当按规定将个人不良信用记录，纳入上海市个人信用联合征信系统;同时，取消其申请资格，5年内不得再次申请；已购买或者承租的经济适用住房，由区（县）住房保障机构按规定收回；并依法追究其相应责任。 
    第三十九条 （虚假证明的处理） 
    对经济适用住房申请过程中出具虚假证明材料的个人或者单位，区（县）住房保障机构应当按规定将个人或者单位的不良信用记录，纳入上海市个人或者企业信用联合征信系统；并依法追究其相应责任。 
    第四十条 （登记限制） 
    经济适用住房购房家庭擅自转让经济适用住房的，房地产登记机构不予办理房地产转移登记。 
    第四十一条 （工作人员责任追究） 
    行政管理部门和住房保障机构工作人员在经济适用住房建设、供应、售后和租后管理等过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其上级主管部门依法追究有关单位和工作人员行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。 

    第七章 附则 

    第四十二条 （经济适用住房房源的其他筹措渠道） 
    政府指定机构可以收购符合经济适用住房使用要求的普通商品住房和存量住房作为经济适用住房房源，并按规定享受国家的税收支持政策。
政府鼓励社会机构和居民将自有住房提供给住房保障机构，向符合经济适用住房申请条件的家庭出租。 
    第四十三条 （统筹建设） 
    经济适用住房建设用地紧缺的部分中心城区，可以向市房管局申请，经市政府批准后由市政府统筹安排建设用地。建成后的经济适用住房交由申请区组织实施供应。申请区应当根据建设用地的占用补偿、人口转移后的社会保障支出等因素承担财政转移支付责任。 
    第四十四条 （其他特殊困难家庭的政策适用） 
    经政府认定的旧区改造项目和重大工程建设项目中符合条件的被拆迁家庭，可以用经济适用住房安置，具体办法另行制定。
经市政府认定的其他特殊家庭，可以申请经济适用住房，具体办法另行制定。 
    第四十五条 （相关配套政策制订主体） 
    市发展改革、城乡建设、房屋管理、规划国土、财政、税务、民政及监察等部门根据职责分工，负责制订本试行办法的配套政策。 
    第四十六条 （施行日期） 
    本试行办法自发布之日起施行。