负资产房子到底有多少

当前，全国房价呈加速下跌态势，突出表现是全国70个大中城市房价已连续四个月环比下跌，而且11月的跌幅已由之前的0.1%、0.3%扩大至0.5%。随着这一趋势的加深，个人房贷风险之弦，已在各家银行行长的脑子中越绷越紧。

几个月前，深圳断供的事儿一度闹得沸沸扬扬，后来官方澄清：深圳断供只有一两例。可近日有新闻报道：光是深圳市仲裁委涉及按揭贷款的案子就有几百宗，而大部分断供案是在法院提起诉讼的，其数量不得而知。我国很多数据透明度都不高，至于断供的绝对数量，目前全国肯定很少，深圳也不多，但随着房价持续下跌，将有多少房子沦为负资产，又有多少业主加入断供行列，确属难以预测之事。

今年8月，在银监会的要求下，商业银行曾进行“房贷压力测试”，结果当然不会公之于众，仅有模糊的媒体说法：如果房价下跌20%，个贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个贷不良率将上升约40%。但实际上，各家商业银行在对房地产开发贷款分外“惜贷”的同时，却在个贷方面依然激烈争食，重要原因是与开发贷款相比，个贷不良贷款率很低，实属优质资产

2005年四大国有银行房地产开发贷款不良贷款率均值为10.1%，而个人房贷不良贷款率均值只有1.5%，近两年这两个指标呈下降趋势。2008年6月末，上海中外资银行住房开发不良贷款率为1.92％，个人住房不良贷款率为0.64％，深圳特个贷不良贷款率0.63%。目前，深发展、兴业银行、招行等股份制银行的个贷不良率均在0.2%左右，远低于车险、个人经营性贷款等的不良率。不妨做个小小的比较，2008年第二季度台湾地区楼市繁荣，房价创下历史新高，此时住宅贷款违约率为1.5%，明显高过内地。

然而，我国房价下跌的幅度目前还很难预估，正如在美国次贷危机爆发之前，任何一家金融机构都没料到会喷涌出那么多的断供者。截止今年第二季度，出现在“有问题机构”名单上的美国银行增加了30%，为5年来最高，拖欠90天以上的贷款比第一季度增加20%，上升至1620亿美元。当然，由于我国首付比例较高，且银行在放贷对象选择上也较美国严格些，次贷危机还不至于在我国上演，但无论政府，还是银行，都应该对我国个贷风险予以足够重视，并尽可能建立更加透明的数据公示机制，并提前准备好负资产贷款重组的方案。

近观我国香港地区，在1997年房价泡沫破灭后，曾出现过很多房屋沦为负资产案例，政府在数据跟踪、分析、公布方面做得比较好。香港楼市在1997年第三季度达到繁荣顶点后，转头向下，直到2003年第三季度才到达市场低部，之后重新步入上升通道，直至2008年。1998年11月，香港金融管理局首次公布住宅按揭统计调查结果，其中表明，截止11月底，全港按揭贷款拖欠比率（超过3个月未还的贷款占贷款总额）为0.78%。

之后，1999年12月住宅按揭统计调查结果表明，揭贷款拖欠比率为1.13%。从2000年1月开始，这一调查公报改名为“负资产住宅按揭贷款调查”，结果表明：估计负资产贷款（即未偿还贷款额超过物业当前市值的贷款）的银行客户总数约为65000人，占按揭借款人总数的14%；负资产按揭贷款的总值占未偿还按揭贷款总额的23%。之后，香港金融管理局这一统计调查持续进行并公布，2003年频率加快，改为每个季度公布一次。

调查结果显示：2003年6月底，整个银行体系的负资产住宅按揭贷款增加至约106000宗——这是最高历史数据，随着市场回暖，其后开始递减，2007年底只有1900宗。按揭贷款拖欠比率则由2006年3月底的2.56%，慢慢下降至2008年第三季度末的0.08%。

应该说，2003年楼市谷底的时候，香港房屋负资产的数量庞大，但绝大部分负资产业主并未选择断供，这既说明港人非常珍视个人信用，同时也与政府的积极行动密不可分。政府金融管理部门一方面定期公布负资产贷款动态，一方面组织和引导商业银行对负资产住宅按揭贷款的再融资及重组安排，使62％（2003年6月数据）负资产业主所支付的利率比银行最优惠利率还要低。

因此，在楼价大跌七成左右的惨剧情况下，香港居然没有爆发类似美国的次贷危机，这不能不说是一个奇迹。在我国内地房价持续下调，而且尚不知何时触底的形势下，以银监会为主的金融监管部门也应未雨绸缪，借鉴香港金融管理局当年的有效经验。

本文刊发于《东方早报》专栏

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