上海“14条猛药”效果如何

上海终于兴奋地跳将出来，“恶狠狠”地救了一把市。10月22日晚财政部出台救市措施，关于“中央会否救市”的争论划上了句号。让人诧异的是，上海市政府反应极快，连夜出台地方细则，而且比中央救市的涉及面更大，共计14条新政。

前段时间南京和杭州先后出台一揽子救市方案后，很多记者曾问我上海何时会行动。我的观点是，像上海和北京这样的核心城市，其楼市在全国地位显赫，同时也树大招风，政策一有风吹草动，便引来舆论炒作；因此，虽然政府也跟其它城市一样猴急，但行动非常谨慎；只有中央政府明确表态后，才会跟进救市。

果不其然，上海早就储备好了政策，而且快被憋坏了，迫不急待到连一个晚上都熬不过去。从政策内容分析，在囊括中央政策的前提下，上海又新增加了几条，其中比较重要的有三条。

一是个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；二是个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税；三是继续加大中心城区旧区改造力度，重点对成片二级旧里以下房屋实施改造，“拆、改、留”并举，努力改善旧区居民住房条件。

中央的救市政策，以鼓励首次置业者购买一手普通住宅为主，在税费方面优惠力度不大。上海有限制地把营业税和个人所得税纳入免征范畴，这两项税率较高，优惠力度明显大于中央政策。上海为何这么重视二手房交易的税费减免？去年11月以来，上海二手住房交易量持续超过一手住房，而降低原本要卖家付的营业税和个调税，实质上就是降房价；因为之前，卖家往往将交易税费转嫁给买家，也即提高售价。

加大旧区改造力度的直接结果是，创造更多的购房需求，而且是超刚性的；由此可以看出，上海救市的心情更加急迫。2001年后，上海动拆迁面积由前几年的年均400万平米左右，上升至年均600万平米左右，2005-2006两年持续在800万平米以上，从而成为创造需求、推高房价的重要因素。然则有一点需要关注，自从2007年3月《物权法》出台后，各地动拆迁难度显著加大，钉子户问题困扰着开发商和地方政府。因此上海加大旧城改造的意图，将面临现实的严酷考验。

对于上海救市场效果，笔者有两个观点，一个是“不容乐观”。2005年上海楼市曾经历过一波下调，但2006年即止跌回暖，原因是：当时全国楼市整体依然处于上升期，还有国外经济形势乐观。而目前的外部环境彻底逆转：全国楼市整体性低迷，国外经济形势恶化，国内经济下行已呈定局。因此，短期之内，中央和上海的救市行动，并不能逆转市场下跌的大势。

另一个观点是“值得期待”。救市行动可以减缓楼市下跌的速度和缩小下跌的空间，从中长期看，必将促进市场提前回暖。救市如救病人，不救则病情会继续加重，救则能抑制病毒扩散。但是“病来如山倒，病去如抽丝”，救市之药不是“救心丸”，更是一付中药，会让市场肌体慢慢康复。

正由于短期内不可能拯救市场的颓势，所以中央和地方还会有后续的救市计划出台。其实政府早已储备好很多救市的招术，边走边看边干，如果市场继续恶化，一系列“救兵”会陆续现身。从这次中央的举措看，只涉及到普通住宅需求，还是从民生和住房保障立场发文的，未来应会出台与非普通住宅，以及与供应有关土地、销售等有关的利好。

至于上海，在这方面可谓经验丰富，历史上曾被证明有效的蓝印户口和抵个调税

还未登场。在楼市低迷期，上海于1998-2003年推出购房抵扣个人所得税政策，于1994-2002推出购房转户口政策，曾有力地剌激了市场需求。如果到明年市场依然没有起色，则上海很可能重新祭出这两招儿中的一个或全部。

救市之路，漫漫兮。房地产市场最黑暗的时点还没到来，然而，冬天已经来了，春天还会远吗。“春姑娘”不管是明年来，还是后年到，我们都要有信心，更要有耐心。

本文刊发于《租售情报》专栏

解析中国10大楼市之六：中国房价 “一哥”，杭州难再坚挺！

上海房价或再跌二成才能触底！