上周，我们搞了一场关于《我国房地产泡沫研究及应对措施》的课题研讨会。众所周知，当前，全国及上海的房地产市场走势扑朔迷离，市场是否会大幅下跌及政府是否会救市，皆引起业界激烈争论。我们认为，如果确属泡沫明显，则泡沫破灭、房价大跌乃势所必然，政府很难以阻止；如果不存在泡沫，则政府有必要防止其出现恐慌性、非性理下跌。

正是在这一行业和市场背景下，最近两个月上海易居房地产研究院发展研究所组建了一个课题组，笔者作为主要负责人和执笔人，花了许多精力和时间做了一番研究。但是，房地产泡沫的形成机制和衡量标准非常复杂，虽然国内也有一些著述，但多属理论层面的，真正实证性的较少，针对近两年我国楼市现状的就更少了。所以我们是“明知山有虎，偏向虎山行”，对研究结论绝不敢拍胸脯作保证，只能供业界同仁参考。

需要感谢的是，复旦大学房地产研究中心的华伟、、上海社科院房地产研究中心的顾建发、上海城市发展信息研究中心的胥和生、东方房地产学院的孙斌艺等学者、专家对这份研究报告提出了许多有价值的意见。有助于我们进一步完善。

下面简要地把这份研究报告的主要结论与观点列举如下：

一、全国东中西部差别较大，多数一线城市泡沫比较明显，其他区域基本无泡沫。国际上一般用空置率、房价收入比和购租比三个指标衡量房地产泡沫，由于目前我国空置率只反映新增房屋情况，失于狭隘；全国尚无统一的房屋租赁价格数据，购租比亦无法系统性比较；因此，主要研究房价收入比情况。

台湾地区和大陆之间的房价收入比，具有很强的可比性，在房价高峰期的1989、1990两年，台湾房价收入比为10左右，其中台北在12上下，其后房价泡沫破灭，房价收入比回落，近10年来一直在6上下徘徊。近十几年来，我国城镇地区的房价收入比保持在6倍多点，无论与世界平均水平，还是与台湾地区相比，都属于合理水平，2007年攀升至7.44，增幅较大，整体上尚无明显泡沫出现。

由于我国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度差别较大，反映在房价收入比上亦存在较大差异。总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。一线城市已经明显出现泡沫，尤其是去年房价涨幅较大，导致北京、深圳、广州已超过13（上海超过11），泡沫已经相当明显，目前正在经历“挤泡沫”的过程，应该下调20%-30%。而中西部地区的房价收入比总体比较合理，尤其是西部地区，如重庆只有5.25，理应促进市场需求，而非简单抑制。

二、与当年日本、泰国、台湾地区房地产泡沫产生的条件相比，在一定程度上我国也具备了泡沫生成的土壤。主要包括近几年经济持续高速发展、外资持续大规模流入、货币政策偏宽松，投资投机现象存在等。然而，与国外相比，我国针对房地产市场的宏观调控启动时间较早，一直压抑着市场泡沫的过快产生，而且我国政府对金融体系的控制力很强，类似日本和泰国那样金融机构冒着高风险大肆向企业输送投资投机资金的行为也较少。不利与有利的因素并存，从而造成目前这种少数发达城市出现局部性的房地产泡沫，而全国整体上并未产生明显泡沫的较好局面。

三、防范房地产泡沫的长期策略。1、完善金融体系，从制度上防止泡沫的产生。只有健全金融体系、尤其是房地产金融体系，才能从根本上防范房地产泡沫的发生。2、建立房地产泡沫预警预报系统。房地产泡沫的产生因素较多，产生过程复杂，若想真正做到提前预知，进而以预防泡沫的产生，必须建立一套完善的泡沫预警预报系统。3、货币政策、房地产贷政策要有前瞻性。要注意控制货币供给增长率、贷款利率的变化、房地产信贷规模。4、加强和完善土地管理以避免地价泡沫。若想防止房地产泡沫，首先要防范土地炒作，控制地价飙升，日本当年的教训尤其深刻。5、在本币升值的过程中，提高外资监管水平。

四、应对当前局部房地产泡沫的现实措施。1、加强住房保障和和扶持中低收入群体购房。2、房地产调控应该避免“一刀切”，有松有紧，对症下药。3、防范房价大落，注重调控的松紧搭配，建议下半年房地产调控政策在某些方面可以考虑适度放松，如自住购房贷款条件等，以保持楼市稳定发展。4、坚定地为正常的自住购房需求保驾护航。通过降低贷款成本、减免税费等方式稳定和促进自住购房需求。5、除了住房保障以外，多采用经济调控手段。

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