楼市松绑，必由“自下而上”

众所周知，本轮房地产宏观调控是自上而下的，从2003年开始中央相关部委舞动“大棒”，一层层把调控指令向地方政府施压。而目前，出现了另外一个迥然不同的景观：为宏观调控松绑，正如星星之火出现在部分地方，且呈蔓延之势，一场自下而上的“救市”行动悄然展开。

先是成都举着《国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》的“尚方宝剑”，于6月名正言顺地出台“成都地产十条”，减免税收、降贷款利率、降首付等；7月，有“小动作”的城市突然多了起来，重庆计划斥资100亿购买中低价商品房，用于安置拆迁市民；长沙降低了二手房交易税费：由1.98%降到1.1%，并规定凡符合经济适用房申购条件的无房家庭，今年购买商品房每户补贴8万元；厦门加大购房转户口的支持力度；石家庄、沈阳上调“普通住宅”界定标准；南京市将土地出让金付款期限延长到一年。

为何会出现这种有些怪异的现象？归根结缔，是中央政策和地方政府之间存在利益搏弈。几乎世界各国，地方政府和中央政府在财权、事权上的划分上、在区域与全国的经济发展过程中，不可避免都存在或多或少的矛盾。我国自1994年分税制改革后，地方财权小了，但事权却大了，地方要发展、政绩要考核、GDP要好看，于是对于中央指令，包括宏观调控，在一定程度上存在阳奉阴违的现象。而房地产业对地方财政收入（主要是土地出让金和房地产税收）贡献度非常高，地方政府对于中央的房地产调控存在些许抵触情绪是不可避免的。

过去几年全国楼市一直笼罩在调控的风雨之中，可市场依然一片繁荣，房价亦无比顽强地持续攀高，在中央和地方的搏弈中，事实上后者一直处于有利位置。然而，去年第四季度，部分城市房地产市场由热转凉，今年则出现全国市场成交量明显萎缩，房价下跌范围扩大，于是乎，搏弈的天平向中央倾斜。首先是土地市场温度剧降，由去年圈地、炒地热，变为眼下的土地出让“流拍潮”，地方政府最倚重的土地出让金“大江变水沟”，其次是市场成交低迷，企业利润下降，地方政府税收减少。

地方政府为房地产宏观调控松绑，驱动力已变得相当强劲。那么，对于地方政府的这一需求和热望，中央政府又持什么态度？局势是非常微妙的。中央对于房地产市场的原则是明确的：防止大起大落。目前重点防“大落”，但全国房价尚未出现大落，如果现在就救市，可能会引发新一轮房价上涨，如果现在不采取任何措施，则市场有可能出现非理性下跌。明摆着是左右为难的事儿。而且，社会舆论的主流、尤其是民意是主张房价下跌的，于是观望和等待成为眼下中央惟一能做的事。

如此分析下来，对于地方政府积极的放松房地产宏观调控，中央部委所持态度似乎是“不鼓励、不反对”。事实上，面对抑制通货膨胀和保持经济增长的两难选择，中央宏观调控的重心正由前者转向后者。证据确凿，比如面对上半年全国6.7万家规模以上中小企业倒闭，近日央行同意调增2008年度商业银行信贷规模，重点支持中小企业。鉴于房地产业在拉动GDP、扩大内需中的重要作用，中央也不希望这一市场“熄火”。

上面态度暧昧，下面欲火中烧。随着今年下半年全国房地产市场继续趋冷，必然会有越来越多的城市加入到“松绑”和“救市”的阵营去中，一场轰轰轰烈烈的运动势不可免。笔者认为，待时机成熟之时，中央也会正式承认地方的行为，并统一调整部分执行中的紧缩型政策，以避免楼市“硬着陆”。

本文刊发于《东方早报》个人专栏

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