银行有苦衷：谋膏粱与防坏帐！

中国银行界最近有点烦。欲火中烧，却又怕引火烧身。国际美国次贷危机仍在滑向不可期的底部，国内深圳房贷断供现象让人心生忐忑。今年以来，在央行和银监会的“大棒政策”下，流动性不断被抽走，同时又不让过多地发放房地产贷款，尤其是个人按揭贷款同比去年下降明显；几乎路人皆知，个人房贷是块“肥肉”，一直是银行利润的可靠来源。

前段时间，笔者为上海一家商业银行做培训，沟通中很多支行行长都表达了关于个贷下降的焦虑。把个贷比作“肥肉”，一点都不夸张。2005年四大国有银行房地产开发贷款不良贷款率均值为10.1%，而个人房贷不良贷款率均值只有1.5%，近两年这两个指标呈下降趋势。比如《2008上半年上海市房地产信贷报告》显示，至6月末，全市中外资银行住房开发不良贷款率为1.92％，个人住房不良贷款率为0.64％。

相对于2007年底我国商业银行6.17%的总体不良贷款率, 不足1%不良率的个人房贷无论从哪个角度看，都会让商业银行口水四溅的。正是基于此，我们发现在“二套房贷”政策上，虽然央行和银监会依然“咬定青山不放松”，可各家商业银行，尤其是地方分行早已蠢蠢欲动，纷纷主打或推出各种省钱房贷产品。今年上半年，上海个人消费信贷市场就经历了一场“房贷拯救行动”，各家商业银行不惜压缩其他消费贷款力保个人住房贷款增长。而全国诸多城市，亦频频传出银行打个贷“擦边球”的消息。

转而再想，个贷也不是没有风险。深圳断供现象近来被媒体热炒，甚至有人粗算下来涉及金额多达千亿，从而惊动国务院，并专门派出调研组。事实真相是，截至2008年6月末，深圳个人住房贷款不良余额为13.85亿元，不良贷款率0.63%，比年初下降0.02个百分点。从不良贷款率上看，深圳与上海差不多，但从中说明一个事实：如果房价大跌（超过30%），则任何城市都会出现断供现象。

深圳是我国房价下调幅度最大的中心城市，目前房价已比去年高峰时期下跌超过30%，但这只是最低点与最高点的比较，若按深圳市房地产研究中心的相关报告，今年上半年商品住宅价格同比去年上半年，不仅没跌，反倒上涨4.04%。去年高峰点入市的购房者毕竟数量有限，因此房子沦为负资产者并不多。如果深圳以及京沪等大城市今年全年房价比去年全年下跌超过30%，则全国断供潮不可避免。

这正是商业银行担心的，也是央行和银监会担心的，还是国务院担心的。根据笔者长期的跟踪研究，即使政府放手让市场自己运行，也不会出现全国房价普跌30%；然而为了再加一道可以确保万无一失的保险栓，央行和国务院还是会拿起调控工具，严阵以待。因为不想以后沦落至美国房地产金融业和政府界的狼狈境遇——近日美国参众两院分别以压倒多数通过“救房市法案”，授权财政部火力支援美国最大的两家房贷运营机构 “房利美”和“房地美”。

如何合理运用房贷政策，是一门艺术。在从紧的货币政策短期内不可能改变的大背景下，商业银行必须在谋膏粱与防坏帐之间做思想斗争，但结果是相当明确的：争取个贷必然占上风。至于监管部门，他们只要睁只睛闭只眼，个贷的市场机制就会生龙活虎起来。商业银行需要花心思的地方是：“二套房贷”在限投机的同时，也把改善型自住需求也给一道“收拾”了，而这部分贷款恰恰是风险度最低的；而鼓励首次置业需求的同时，也放进了不少积蓄没有、工资不高、年纪不大的“啃老族”，这部分贷款是相当脆弱的。没有完美的政策，但从不缺精明的银行，弹性、灵活是下半年国家调控经济的指导方针，这同样也适于房贷领域。

本文刊发于《中国证券报》

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