几天前，参加了一个“寻找四川北路黄金办公楼论坛”，作为特邀专家，我主要讲了四点。

第一、办公楼市场是弱市中的绩优股。近几年的房地产宏观调控，主要是针对住宅市场的，而商办类市场所受影响有限。与商业用房市场相比，办公楼市场更加健康。近几年商业用房供求关系不太理想，尤其是05、06两年明显供大于求。07年上海市商业房产全年供求比为1：1.08，市场表现为供略不应求，扭转前三年持续下降趋势。 对于投资商业营业用房的客户来说，中心城区优质商铺稀缺以及居高不下的总价让他们望而生畏，纷纷涌向远郊区县低总价销售型大型商场及专业市场投资，市场需求上涨。值得关注的是，从去年8月到今年5月，持续出现供大于求现象，说明市场形态不太理想。

而写字楼市场的走势非常稳健，2004-2007年，供求两旺，而且除了06年供略大于求外，其它年份都是供小于求，市场形势非常健康。尤其是高档写字楼，近几年租金和售价持续增长。2007年上海办公楼市场全年供求比为1：1.18， 2007年上海销售型写字楼总体供应量为152.76万平方米，总体成交量为180.54万平方米。供应量不足以满足市场的需求，市场再度呈现供不应求状。

第二，从办公楼市场的区域板块分析。上海的核心CBD区可宽泛地认为有六个，小陆家嘴、淮海中路、南京西路、古北、徐家汇、竹园，其中小陆家嘴的楼宇体量和后续供应量最大。在上海这样一个超级大都市，不可能有一个或两个商务区独霸市场，否则将造成该区域的交通堵塞，办公成本剧增。目前上海办公楼市场供应向城市副中心和外围扩散趋势明显，城市副中心和非传统热点办公区域供应量明显上升，成为办公楼市场成交的重心区域。除了市中心之外，上海还规划有四个城市副中心，分别位于四个角，那么，在六大商务区市场供应有限的情况下，内环以内好地段的许多区域，都有资格打造高档办公楼。而四川北路的地段相当的好，南与外滩、北外滩相接，比除了徐家汇的其它三个城市副中心的地段都好，是比较理想的办公区域，即使没有政府的外力推动，也会诞生优质办公楼项目。

近几上海的写字楼市场根据档次的由高到低，租售情况亦是由高到低。标准写字楼形势较好，投资性强的小户型写字楼卖得火，企业总部也有一定的市场份额，但这一产品多属在工业用地上开发商住性质用房，有违规之嫌，在现阶段土地监管严格，尤其是工业用地被纳入招拍挂程序的背景下，企业总部的低价优势将渐渐失去，原来的这部分市场需求最有可能转而求诸于中高档写字楼，类似四川北路这种非顶级地段和商务区的项目。

第三，从商业区与商务区的关系分析。商业区和商务区的区别非常明显。商业区一般多是自然生成的，随着时间的推移而渐渐形成和成熟，纯粹靠规划的力量并不是都能成功打造商业区的。而商务区的形成更多地依赖于政府规划，以巴黎的拉德芳斯和上海的小陆家嘴便是典型。商业区和商务区之间是互动关系，相得益彰，其中商业对商务的促进作用更大些。徐家汇港汇广场先造商场，几年之后，等整个区域商业繁荣，商务渐聚的时候，才开始在商场上面继续建造早已规划的写字楼部分，从而形成现在的双塔造型。四川北路原本就是上海历史上与南京路、淮海路齐名的商业街，在良好的商业氛围中，培育商务环境并非难事。

第四，从政府规划与支持分析。前面已述，政府的规划和政策支持，对于一个区域的商务集聚非常重要。目前虹口区正下决心、花大力气推进四川北路市政高起点规划，斥资近百亿元启动了大规模改造，将打造以文化、生态、休闲为主题的高品质商业街。四川北路的现状像是没落的贵族，但如果政府真能有力推进改造进程，则是金子总会再次发光的。