美国“房奴”大营救，中国难以拷贝

美国房奴们似乎看到一丝曙光。一则利好是：美国参众两院分别以压倒多数通过“救房市法案”，授权财政部在2009年12月以前无限制增大两大房贷公司“房利美”和“房地美”的信用额度，并购买其股票，该法案将令美国联邦住房管理局可担保最多3000亿美元的房贷，估计约有40万债务受困的屋主可受惠。另一则消息是，美国社区援助协会在华盛顿举行为期5天的“救房”活动，上万房奴连夜排队抢食，部分人的住房抵押贷款利率得以明显降低，有从8%降到3%的，亦有从12%下调至3%的。

这两件事的社会背景是，目前美国次级贷危机仍在加剧，众多“房奴”无奈断供，眼睁睁地看着房子被放贷机构收回；而放贷机构，也早已成了热锅上的蚂蚁。去年夏天次贷危机爆发后，一些大型投行已深受其害，甚至美国第五大银行贝尔斯登因此低价卖身，现在连美国最大的两家房贷运营机构——房地美和房利美也面临巨大危机，目前公布的损失已经达到了110亿美元之巨，股价狂跌不止。要知道，这两家由政府资助、由国会规范、股东拥有的企业手里握有5.2万亿美元左右的房贷资产，几乎占据美国房贷总资产（约11万亿美元）的一半。

值得关注的是，这两家机构发行的债券，被世界很多机构、尤其是主权财富基金购买，连我国也投资了约4000亿美元。由于很多房产贷款机构或倒闭或被逼停办业务，房地美和房利美的市场占有率已由2006年的不足40%剧增至今年的逾80%。如果这两家机构倒下，那么美国的房贷系统将宣告崩盘，金融危机将迅快恶化，并进一步向全球蔓延。因此，美国政府早已开始拯救行动，此次“救房市法案”的通过即相当的露骨。

值得思考的是，作为一家非营利机构，美国社区援助协会此次声势浩大的把“救房”活动搞到了华盛顿，这类事情断不可能发生在中国。美国发达的非营利机构体系，最大的价值就是充当政府、企业、民众之间的“润滑剂”，柔化社会矛盾。为了这次“救房”活动，美国社区援助协会不惮动用参议员的力量——这是美国民主政治的一大好处，参议员为了争取有影响力的社团组织的支持，会很卖力地讨好他们的。

政府不管是救“房奴”，还是救放贷机构，都会面临一些社会诘问：政府凭什么要拿纳税人的钱去救这些前几年吃撑了的放贷机构？而且几年前这两家公司就曾被查出有虚报收入的“猫腻”，巴菲特在这两家房产巨头身上获得了28亿美元的投资收益。政府和放贷机构又凭什么要去救济那些炒房客，或者原本买不起房、却硬着头皮也要买房的中低收入者？——如果真是穷人，完全可以申请公共租赁房嘛！

上周，笔者为上海一家商业银行的银长们做房地产市场和房地产贷款方面的培训，目前行长们对于个人房贷的态度是“既爱又怕”，想吃鲜鱼又担心剌卡喉。“爱的是”：目前我个人房贷不良贷款率不足1%，比起不良贷款率高达6%以上的房地产开发贷款，当然属于优质资产，是各大商业银行眼中的“肥肉”；“怕的是”：金融体系号称天下第一的美国，居然被房贷弄得狼狈至此，而国内的深圳也已闹起了断供潮，会否蔓延到全国和上海？

商业银行未雨绸缪，有其必要。不过我国的情况没那么糟，目前尚未、而且也不会爆发全国性的断供潮，政府没必要营救房奴们。由于我国国情与美国存在较大差异，即便房价真的出现大跌，政府首先要救的是商业银行，只有商业银行安全了，才能避免金融危机，而房奴们的问题，不大可能指望政府出手相救，我国也没有“美国社区援助协会”那样敢作敢为的民间非营利机构。对于被套的炒房者来说，只能是自认倒霉、风险自担；对于已经断供或者濒临断供的自住者而言，商业银行在必要的时候，也会为了自身利益而适当延长还贷期限或降息——但空间非常有限，别奢望美国式的“贷款利率由12%下调至3%”。

本文刊发于《东方早报》个人专栏

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