三个月前的5月29日，九部联合拟定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号)，社会各界极为关注此地产新政的落实，当时我曾写了《新政落实:深度考验开发商和地方政府》  ：“具体落实是地方政府的责任，必将面对市场实践检验。为此，地方政府有责任把自己当作市场一分子，既要与中央保持一致，又能从效率和效能上做好文章，尽自己所能降低改革成本，服务好企业、服务好百姓和社会”。

 

　　三个月以后的今天，北京市确实没有以市政府名义进行转发或发布细则，各方都在观望等待所谓的实施细则出台。新浪博克邻居袁一泓先生也撰文《北京的实施细则为何还不出台？》，担心北京市实施细则一推再推，会将后面的观望期继续拉长，令市场各方主体备感煎熬。

 

　　其实，北京市对于九部委意见的反应是迅疾的，尽管北京市尚没有以市政府名义进行转发或发布细则，但在具体操作层面上，三个月来，至少有关规划的“细则”不仅出台，而且已经在不声不响中执行了。

 

　　在九部委意见5月29日出台后的6天内，北京市规划委员会、建设委员会连续颁布了四个文件。其中涉及到“90平方米70％”问题，规委《北勘设测发〔2006〕33号》文件明确要求就“一个项目”的总量进行70％的控制，六月一日后新批项目必须按照此规定进行设计，六月一日前完成《建设工程规划许可证》审批尚未取得《开工证》的项目要按此规定进行套型调整。这些文件严格体现国发37号文的原则要求，从设计和施工图审查单位下手，有效避免可能的麻烦，有着提高办事效率降低改革成本的效果。这些措施从各自管理角度堪称精妙。

 

　　目前，市土地储备中心拟招拍挂项目在规划委取得的《规划意见书》中均明确载明“根据国办发37号文件要求，新审批、新开工的商品住房建设套型建筑面积90平方米以下（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上”的审批意见，显然在建设部“70％90平方米以下”采取地区总量控制的新解出台后，和深圳一样北京市仍然在按照单个项目在进行控制。同时，应对传言中利用标准层层高做文章，用夹层突破套型面积控制的“妙着”，规委于7月10日颁布了《容积率指标计算规则》，分别就住宅、办公、商业建筑的层高大于4.9米、5.5米、6.1米时，建筑面积按照该层面积的2－3倍计算。此举可谓“魔高一尺道高一丈”。

 

　　近日，业界传言招拍挂项目可能不受“70％90平方米以下”的限制，算是一种期望。但调控绝非那么简单，地区总量控制因素很多，涉及面很大，相信专业管理部门通过对原有执行中细则的调整，用行政智慧能够打消各市场主体等待中的煎熬。不过形式上，也许并非拿出显山露水的大动作，因为调控确实也需要回旋空间。

 

附：

 

　　1、规委：关于填报“居住项目基本情况统计表”的通知 (6-1、2)

　　2、规委：北勘设测发〔2006〕33号《关于认真贯彻落实《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知》 (6-5)

　　3、建委：京建交〔2006〕455号《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》 （6－2）

 

又及：2006年9月1日，北京市规划委员会统一以“市规发[2006]1101号”颁布《关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》，基本与北勘设测发〔2006〕33号一脉相承，明确别墅项目禁止批准。