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调控无助降价 购房勿要空等(二)
(2006-06-19 12:07:31)
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房产宏观调控购房地产神仙派马越 |
分类： 金融危机与地产评论 |
表 二
我们以表一三类不同月收入水平可承受单价对照表二各个区位的价格分布，可以看出：
A类购房者月收入10000元，自有资金31－18万元可用于首付，对应90、120套型可承受单价为8500－10000元。这个价格区间对应北京三环——东、北五环内商品房项目，其中90平方米套型需要5－10个月后，此一轮开发商调整设计后大量推出；
B类购房者在月收入6000元，自有资金18－11万元可用于首付，对应90、120套型可承受单价为4500－6000元；这个价格区间对应北京西、南五环外（包括通州、大兴、昌平、房山等近郊卫星城）和丰台区四五环间的商品房项目，其中90平方米套型需要5－10个月后，此一轮开发商调整设计后大量推出；
C类购房者月收入3000元，自有资金9－5万元可用于首付，对应90、120套型可承受单价为2500－3500元。这个价格区间对应商品房产品位于六环外、近郊区非中心城区如房山区、远郊区中心城区以及与北京相邻的河北燕郊等地，此价格区间也正好是北京回龙观、天通苑等经济适用房的价格。
购房者可以按照自己的家庭收入，参照表一、表二和表三进行自身定位，自己算算帐，如果属于A、B类，则可以立即着手选房；A、B类中购买90平方米以下户型的，可以等待5－10个月后相应产品的大量上市。
C类购房者，如果可以接受较远距离则也可以着手选房。否则需要等待政府经济适用房。这里要强调的是，由于C类购房者数量众多，牵涉面较大，此次调控应当予以高度关注，并采取切实有效的措施快速加大经济适用房建设速度和规模，对目前经济适用房只售拆迁户的政策进行调整，将购买范围扩大覆盖C类和部分B类人群。要建立有效的家庭收入审核机制，将A类购房者及投资性购房有效屏蔽，让有限的低价房真正属于低收入者，让他们成为政府经济适用房供应的真正受益者。同时，为保证以经济适用房解决低收入者住房问题的长期有效，可以限制经济适用房的转让，规定转让时政府作为唯一收购者，收购后再次出售给低收入者，防止此社会福利流失。（这里以北京为例，其他地方可以参考）
诚然，降低房价合乎大多数购房者的意愿，调控也很有必要，但效果未必能够如愿。目前市场状况下，能使价格降低的现有因素都已固化，需要引入增加价格下调弹性的因素，就是从溶积率上做文章。在此，我们颠覆旧有的原则，换个角度想个办法：在目前城市土地紧缺的背景下，如果可以大幅提高城区和近郊区商品房、经济适用房供应量，降低地价成本，就可以让房价有效下降，就可以让购房者住得离城市更近一些。要使供应面积在现有基础上翻倍增加，则需要大幅度提高规划容积率，向空中要面积，向空中要低价。以北京城区和近郊区为例，将住宅平均容积率从目前的1.6左右提高到3左右。
从我国13亿的人口规模、快速推进的城市化进程、城市土地资源日趋紧张的国情出发，要加大建设用地使用强度，大幅度提高容积率，区别地段增加建筑限高，向空中要面积，以规模压低地价，以规模追求效益。以此为原则，指导土地储备、一级开发、廉租房和经济适用房建设、商品房开发，加大高层建筑比例。发展高层建筑，提高土地利用率，功在当代，利在千秋。（此观点具体分析，详见《发展高层住宅:不仅为了降低房价》）
表三
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