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调控无助降价 购房勿要空等
(2006-06-19 09:26:20)
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房产地价地产神仙派马越房产/置业房价限价房 |
分类： 金融危机与地产评论 |
最近凡谈到房市，听得最多的是“调控”二字，开发商质疑，购房者关注，学者们分析，热热闹闹、沸沸扬扬，报纸谈，网络谈，记者采访，朋友询问都离不开“调控”“国六条”、“细则”、“解读”等等关键词，最终都落于“项目下一步怎么办？”、“现在怎么买房？”这些各自最关心的事情上。新浪网就“调控期间买房还是租房好”专题和我约稿，我以为此题太大，就用数字对调控下买房与否发发议论，有些话可能不够中听，不喜欢的看官不必在意这些文字，只在阅后把自己购房想法数字化梳理一下即可。
国家进行调控的目的是调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，促进房地产业健康发展，措施多从影响宏观面贷款利息、税率、年限、套型面积等因素进行调整，这些调整均要经过相当长的周期，通过影响产品供需关系间接地产生作用。调整结构是手段，控制房价“过快”上涨、促进发展是目的。如果我们深入理解“国六条”的这些关键用语，结合城市化进程加剧导致中心城市人口和住房需求刚性增加的现实存在和必然趋势，就可以领悟“调控”的深刻内涵。不可否认，长期来看，商品房价格上涨是必然趋势，调控的目的只是为了把房价控制在适当水平，或者说使上涨不至于过快而已。
总价降低并不意味单价下降（本文所说价格特指单价）或者说调控无助于降低单价。一种商品的价格波动主要因为供应与需求矛盾作用形成，也就是说供大于求时候，市场会调节价格下降，供小于求则使价格上升。“70％的90平方米套型”的规定，使得一、二年内市场上90平方米小户型大量增加。这样的调控给购房者的直接效果，是使单套住房的购买总价降低，单价未必会降，供应与需求的博弈，还有可能让单价上升。所以对于大多数低收入购房者必须在单价和总价上作出选择，要实现住房梦，就要接受减小面积需求求和因此带来的居住品质的下降。
“70％90平方米”的实行，远期会增加此种规格住房的供应量，是否形成供大于求，则取决于小户型的需求数量大小。众所周知低收入者数量巨大，长期压抑的购买力，在政策鼓励和心理因素的双重作用下，会在总价因产品结构调整出现相对下降时得到释放。供大于求比较难以出现，那么相对应单价不会下降。
“70％90平方米”的实行，近期和远期都会使得90平方米以上户型的供应量锐减，这种规格住房需求来源于改善型购房者和一部分较高收入者的第一次置业，也不排除投资性购房参与，三者相加形成的需求数量和供应量矛盾会很尖锐，供小于求是必然，价格上涨也是必然。
“70％90平方米”的实行，要求原有未开工项目的规划审查和套型调整在目前的行政许可程序下，规划牵一发而动千钧，交通、绿化、人防、消防、教育等部门的配套审批亦需重新来过；新项目则须按照新规定重新进行策划和设计。都将使得新老项目开发进度延后至少10-5个月，这期间有效供应量会有所下降，亦会反作用使短期市场价格上调。
因此，“调控”以后购房单价从如北京目前的均价7000元/平方米，降低40％——50％以接近数量巨大的低收入者低价需求，既非政策本意，也不符合市场发展规律。上海去年政策导致价格下调，后又出现反弹，就是证明。北京五环内的中心城区，因为地价、拆迁等固定成本高的影响，调控对价格的影响微乎其微。寄希望于调控绝对地降低住房单价，是不现实的想法。倒是政府为满足低收入者购房需求，加大低价商品房、经济适用房和廉租房建设的措施值得等待。
以等待调控的态度决定买房与否，现在买还是等等看，其实不必一概而论。鉴于近期和远期因调控使商品房单价整体下降可能性不大，而政府会增加低价商品房和经济适用房的供应，购房者可以采取即买和等待两种态度，细分为等待型和即买型两类。这里我们以北京典型购房者家庭收入（含单身个人收入）、市场价格为例作下测算，以期将等待型和即买型进行大致区分，并借此对两类型人群提供一些购房建议。
这个测算包含如下前提:贷款购房（首次自住型购买和二次改善型购房）；可购买房源包括商品房、经济适用房（含集资房）；90平方米以下贷款首付不低于20％，90平方米以上贷款首付不低于30％。
表一
表 二
表一就三档不同月收入者，在相应首付款和月收入一定的情况下，测算购买90平方米和120平方米典型套型面积可承受单价。
北京规划布局上有以二、三、四、五环路形成的同心圆区域划分，以距离城市中心的远近体现着其不同的土地价值和房屋价值，同时北部高于南部，东部高于西部。越靠近城市中心项目越少，售价越高，销售越快。从表二可以看到，目前北京三环外新开住宅楼盘数量仅100来个（不含别墅、类别墅、洋房项目），其中三四环间项目主要集中在丰台、朝阳两区共17个，占12％，均价7700元/平方米，丰台比朝阳低1700元/平方米；四五环间项目主要集中在朝阳、丰台两区共34个，占24％，均价7400元/平方米，丰台比朝阳低3100元/平方米；五六环间项目分布较广，主要集中在除了海淀以外的朝阳和大兴、通州、昌平、房山四个近郊区，共91个占64％，均价4800元/平方米。
五六环间,海淀区因五环以里基本开发完，而这些项目与中关村关系密切，临近上地开发区，价格最高，甚至高于丰台区三四环间价格，比最低的房山区高近4300元/平方米；朝阳项目临近奥运公园、京通快速路、京沈高速路，价格6600元/平方米，几乎接近丰台三四环间价格，比相邻的通州区高2600元/平方米；大兴、昌平、通州三区价格居中4000－4500元/平方米；房山最低为3200元/平方米。特别指出的是，丰台区显然是一个价格低谷，购房者值得关注。
关于:
*给上面列举的A、B、C三类不同收入水平购房者的购房或者等待的建议
*真正可以降低房价的“葵花宝典”
请看本文第二部分：
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