在房价涨声一片、褒贬不一、喜忧交织的背景下，中国人民银行从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。央行解释说，本次上调利率是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。这个决定被很多人判定为针对当前民众反映强烈的房价上涨过快等问题，以抑制投资为先手的新一轮宏观调控基本启动。潘石屹撰文称“央行加息让我们都长出了一口气”。

 

　　此举对北京市场会有什么影响，他人论述已经很多也很全面，在此，我觉得，确有必要从另外一种角度，借用医学概念来分析北京房地产市场真实状况，清楚总结市场特点。只有这样做，大而议论宏观调控也好，小而判断如何买房也罢，才会更有实际意义。

 

　　从房地产市场的固有特性出发，细分化研究北京市场的结果展示出一个明显呈现分裂化的市场状况，我们可以称之为北京房地产市场的分裂症，而这种分裂症状恰恰是房地产市场规律的客观体现，也在市场中诸多要素身上体现着其分裂性。

 

　　从全国范围看，北京市有1300万本地人口，加上全国政治、经济、文化中心的性质所带来的市场辐射力，使得北京房地产市场具有国际化、全国化的特征。北京市场吸纳量的30%—40%由非本地人口实现就是明证之一。

 

　　从北京内部看，行政区划上有传统的中心城八区概念，CBD、中关村、奥运村位于其中；外围有顺义、通州等新的城市发展带和昌平、延庆等生态带。规划布局上有以二、三、四、五环路形成的同心圆区域划分，以距离城市中心的远近体现着其不同的土地价值和房屋价值。基本事实是，越靠近中心项目越少，售价越高，销售越快。

 

　　北京的市场其实就是由以上多个差异很大的分区域子市场构成的。不同的市场对应着不同的市场要素，如售价、客群等。不同市场之间存在相互影响，间接地调整着子市场之间的供应流动和需求流动，即中心区的供应有高档次、高价位、数量少甚至进一步吸缺的特征，沿环路向外档次、价位依次下调，供应量相应增加为特征；价格也沿着购房者收入由高到低的顺序，从中心区到边缘区域依次分布，即钱多者买中心区域房子，钱少者去郊区甚至远郊购房。相对应于不同的子市场，都有对应的规模巨大的客群，且客群之中是以居住类为主，投资类为次，由于北京的二手房政策天生地排斥了吵楼花等投机行为的可能，即便投资型，绝大多数也属于长线持有，出租获利益。这种格局天生稳定，相应需求持续有力。

 

　　上述事实证明，价格围绕价值上下波动，以可接受价格为标志的不同有效购买力对应于不同子市场的价值差异产品，这样的客观规律就是市场无形之手，它不以人的主观意志为转移，无情且有力地搅动着市场潮流，让市场分裂，让客群分裂，在分裂之中完成从生产到交换的职能，满足不同人群的住房需求。可以说，这种规律把北京市场划分成许多不同位置、不同价格、不同档次的住房消费网格，开发商和购房者只能按照自己的实际情况把开发和购买意愿放进相应的格子里去，无非有的格子大一些，近一些，有的小一点，远一点。放进格子的过程，就是资金实力和价格配比的过程，当然，也取决从愿望到结果的过程中，对接心态是否现实。配比的结果本来应该是远点的格子或者小点的格子，却非要近点的或者大点的格子，这种需求的有效性就会下降，成交的可能性降低，购房资金压力相应加大，并不足取。对于购房者，借常用的广告语“总有一款（格子）适合您”说，则该是做自己伸手够得着的事情，不道听途说，不人云亦云，量入为出，早做打算。

　　长期以来，部分学者推波助澜下，舆论在评价房地产市场时，却犯了另外一种“分裂症”：凡谈到需求和有效购买力，只片面强调低收入概念，导致大家对房价暴跌产生“海市蜃楼”型期盼，错过相对低价的购买时机。在北京的于凌罡“合作建房”屡屡受挫之后，近日，深圳又出现“不买房行动”的倡议；凡谈到房价和房地产商，就一味强调CBD区域20000元/平方米的房价和房地产行业的所谓“暴利”，把开发商妖魔化，甚至某学者提出取消房地产开发公司的观点。在这样无休止的讨伐和争论声音中，市场仍以其固有的规律运转着。

 

　　通过上述分析，我们不难看出：

 

　　前一种市场分裂症状是市场经济的必然，是房地产特性的真实体现。充分认清，可以帮助开发商和购房者找到各自在生产和消费格局下的正确位置，保持主动，清醒判断，理性决策；

 

　　后一种分裂症则是把主观意志强加于市场，以莫须有为根据，不做具体分析。除了扰乱行业发展的和谐和购房者心态，别无用处。也许真该去医院治疗一下了。

 

    至此，北京房地产市场“症状”已清晰可鉴，我们该做的是找到自己的位置。中国人民银行此次调息之举，就体现了房地产的政策限制性特征，这也是国家实现宏观经济管理的手段，其对北京商品房消费的影响，也会在不同的子市场，不同的消费群中也有所不同。贷款买房者会因此增加几十到百元以上的月均还款额。这一增加，对高中端市场影响很小，对低端市场产生有限抑制作用，其心理意义大于实际意义。

 

　　对于开发商，调息数字不是很重要，而数字背后的信息更值得关注，可能是银行贷款进一步紧缩的信号。潘石屹们是可以长出一口气的，因为作为CBD区域市场价格上涨的真正收益者，他的资金积累和项目转型基本完成，表现一下对房地产健康发展的责任心，也不无必要。对其他众多的开发商而言，则应从对自己对社会对客户负责任出发，根据自己在分裂市场上的所处地位，于作好产品的同时，在开资金之源、节成本之流上早下、多下工夫才是。

 

　　机会只给有准备的人，预则立，不预则废。