二、未来两年住房价格走势的初步判断

　　未来住宅价格走势既取决于市场供求力量的变化，又取决于宏观调控政策的组合状况及政策强度。北京房地产市场正处在一个高速发展时期，从当前的市场发展状况和政策取向来看，未来住宅价格还将呈上升态势。考虑到当前价格已处在一个比较高的位置，2005年上半年房价上涨幅度相当大，再综合以下几个方面的原因，我们的判断是：2006年住宅价格的走势是，前半年的价格继续上涨，但增幅要低于2005年上半年，全年的增长速度将略低于2005年。这种增长态势很有可能要延续到2007年甚至更长。

　　(一)当前巨大需求缺口是推动住宅价格上升的基本动力

　　城市住宅需求动力主要来自于收入水平提高、城市化加速、城市更新折旧、外部需求和拆迁引发的刚性需求等五个方面。

　　1、收入增加产生650万平方米的需求量。随着收入水平的提高，北京市居民居住环境不断改善。城镇人均住宅使用面积由1999年的15.9平方米上升到2005年的19.5平方米。从表6中可以看到，自1999年以来，人均住宅使用面积增加的绝对值由0.9平方米减少到了0.4平方米。假定2006年人均住宅使用面积仍只增加0.4平方米，达到19.9平方米，根据2005年全市城镇人口来推算，北京市2006年需新增约650万平方米住宅建筑量。

　　2、城市化推进产生660万平方米的需求。北京城市化一方面增加了非农户籍人口，另一方面吸引了大批外来人口(见表7)。从非农户籍人口的增加来看，2005年已达880.2万，比上一年增加了25万人。假定新增非农户籍人口在2006年仍净增25万，住房条件也达到人均19.9的平均水平，则需要新增660万平方米住宅建筑量。大批外来人口涌入，除小部分直接购买商品房外(后面要估算到)，还产生了大量租赁需求，间接转化为购买需求，这里不作估算。

　　3、住宅更新折旧产生950万平方米的需求。初步估计，2005年末实有住宅建筑面积约2.9亿平方米，其中有1.3亿平方米是1995年之前建的。参照自然折旧估计，1995年以前建成的住宅假定折旧年限为20年，1995年后建成的住宅折旧年限为50年，则每年需新增住宅建设量约为950万平方米。

　　4、外部需求产生900万平方米的需求。从统计调查来看，大约有30～40%的商品房被外地人购走。现在，北京社会经济发展越来越好，奥运效应也开始显现，未来几年继续保持商品房原有外销规模是可能的。2005年全年商品房销售面积为2566万平方米，按照35%折算，产生了约900万平方米的住宅建设量。

　　5、拆迁过程中产生400万平方米的刚性需求。近年在奥运建设的推动下，城市建设速度加快，为了配套大工程、大项目的建设和拆危解困，年均拆迁约7万户居民。2004年，全市家庭平均人口规模为2.76人，再假定拆迁居民居住水平至少达到人均19.9平方米的水平，则每年产生510万平方米的住宅建设量。再扣除与住宅更新折旧的重复计算量，至少需新增400万平方米的建设量。

　　总体估计，当前供需缺口约为1000万平方米。以上五大需求产生的住宅建设量合计为3560万平方米，基本上都是有效需求。从国际经验来看，进入高收入行列的国家和地区，住宅面积年均增长幅度基本稳定。当前，北京人均GDP突破5000美元后到进入高收入行列的发展阶段，是住房市场增量扩张的关键时期。由于全面实现小康水平的住房标准是城镇人均住宅使用面积27平方米，北京城镇人均住宅使用面积在2005年还只有19.5平方米，每年增加1平方米也是可能的。因此，3560万平方米的住宅需求量的估算是偏于保守的估计。而与此相对应的是，2005年商品住宅现房销售面积为2566万平方米，相当于当前的有效供给量。有效需求与有效供给之间相差1000万平方米，2006年有效供给要满足最低有效需求，商品住宅销售面积增长率要达到40%，当前根本无法达到，巨大的需求缺口将推动住宅价格上涨。