(二)当前亟待强化的调控与引导举措

　　虽然我们只抽象的提“两大闸门”，但实质房地产调控涉及到了城市规划、商品房政策、住房保障制度、房地产行政管理和税收、信贷政策等多个方面。如果全部得到实施，则是对房地产市场运行机制进行重大调整。政策涉及面如此之多，既要达到短期目标，取得控制房价的速效作用，又要求不要留下后遗症，面对这些任务和目标，执行起来困难相当大。但正因为难度大，又必须推进，反而成为我们完善房地产调控体系的机遇。即使地方政府不能制定信贷政策，也要加强与金融部门的联系，共同搞好宏观调控。当前，进一步加强北京房地产市场调控和引导的主要举措有以下几个方面。

　　一是进一步整顿土地市场。进一步整顿土地市场对于北京房地产发展的意义，不只是进一步完善土地储备制度，对商品住宅新增建设用地进行招拍挂那样简单，还要加大对市场上闲置存量建设用地的处置力度，对逾期未开发用地要坚决予以收回。处置闲置用地的作用不仅仅是减弱开发企业对政府宏观调控的博弈力量，还有满足迅速扩大市场供给的迫切要求。从表12中可以看出，2004年和2005年完成开发的土地面积的速度分别下降了41.7%和50.5%。开发企业拥有大量的储备用地，开发量在2005年仅有314.2平方米。没有土地开发就没有商品住宅的供给量。政府无法直接代替企业进行商品住宅开发，却可以通过处置闲置土地迫使开发企业开工。要借去年收回45块商品住宅用地契机，进一步加强闲置土地的处置力度。另外，土地市场的发展状况影响的不仅是房地产业，涉及其它产业的固定资产投资、工业园区经济发展、农民土地合法收益等方面。近年来，北京在贯彻中央精神，加强对土地市场的规范，出台了一系列的政策措施，取得了明显的成效。但也要看到，当前还存在一些顶风违规的现象，更有进一步整顿的必要。

　　二是大力增加经济适用房建设量。在完善经济适用房管理制度的基础上，增加经济适用房的建设量，不但可以扩大住宅市场的供给量，还可以有效缓解结构性矛盾。大力建设经济适用房，符合中央加强宏观调控的思路，既可以加强住房保障制度建设，是一项德政工程，又可以促进住房价格的稳定，是当前调控房地产市场的一剂良药。上海为了控制迅速上涨的房价，实施了“两个1000万”经济适用房和中低价位普通商品住宅建设的政策。在2005年6月至10月，就配套销售了637万平方米，有效促进了房价的回落。深圳针对2005年住房价格大幅上升的情况，也在11月份出台了未来10年建2000万平方米公共租赁住房(相当于经济适用房)的期房政策(未建成，可提前预租)。我市提出在“十一五”期间推出经济适用房1000万平方米的政策，力度不小，但投放量应当在“十一五”前期要相对多一些，而不是每年平均200万平方米。投放量不一定有上海相同的规模，深圳的模式值得充分借鉴，总的原则是要密切关注住房市场指标的变化，视情况而定。适当增加经济适用房供给比重，既可以缓解商品住宅供给总量不足的问题，又可以缓解市场供需结构矛盾，能有效稳定当前的房价，又为奥运会后保持房价稳定创造条件。经济适用房管理建设与销售，政府要在销售对象的界定、购买资格的审定等方面把好关。经济适用房建设的区域布局和质量标准要与城市土地利用效率的提高，中心城区的有机更新结合起来，尽量减少它的负面影响。

　　三是促进二手房市场的繁荣。二手房市场的发展状况对未来房地产业的繁荣和发展具有重要意义，但北京二手房交易量相当少。当前的需求调控政策直接作用于二手房市场，使得刚刚有所起色的二手房发展面临巨大的挑战。2005年第三季度，由于房地产调控新政的影响，二手房市场曾一度出现过波折，此后又恢复到比较快的发展水平。2005年二手房交易中，已购公房上市量与上年相比持平，表明住房产权制度改革还有待深化，与中央在京机关的住房制度改革的协调有待加强。2005年二手房市场交易量的增长主要来自于二手商品住宅交易。由于个人所得税可能征收，将对二手商品住宅交易产生较大影响，应提前做好对策预案。

四是促进商品住宅开发向新城引导。新城建设是北京今后城市开发建设的重点。新城建设，不能建成“卧城”，必须有相应的产业作支撑，但房地产开发始终是新城建设的一个重要组成部分。引导商品住宅向新城发展，尤其是近期向通州、顺义、亦庄三个重点新城集中开发，既可以改善住宅市场的区域结构，缓解供需之间的总量矛盾和结构矛盾，又可以促进新城有序的开发建设。要按照统筹城乡发展的要求，坚持基础设施先行，加强与新城的交通联络线建设，加快新城社会公共服务设施建设，以便捷的交通、良好的教育、医疗条件和宜人的居住环境提高新城住宅的吸引力。要结合全市产业布局调整优化，促使产业向新城集聚发展，有效地疏解中心城区职能，以产业吸引人口，引导人口合理分布，促进新城住宅健康发展。　

　本文只代表作者本人观点　　数据来源：《北京统计年鉴(2005)》　　北京市统计局统计快报(2005)　北京市建委提供了新开工面积和空置面积数据