一、当前住房价格上涨的原因

　　经过初步分析，我们认为：本轮住宅价格上涨的根本原因是商品住宅市场供不应求，市场多年平稳发展为房价上涨积蓄了力量，二手房发育不足削弱了宏观调控力度，在维系市场价格稳定的力量失衡后，住房价格上涨成为必然趋势，而国内外宏观经济发展环境进一步推动了北京市的房价上涨。从这五个方面的原因中可以看出，北京住房价格上涨是市场供需双方力量对比的结果，市场发展不是一种非理性行为，当前市场价格的上升并不表明北京房地产市场就存在泡沫。

　　1、住房市场多年平稳发展为此轮价格上涨积蓄了力量

　　自1999年以来，北京在大力推进住宅市场化的同时，保持了价格平稳增长，取得了巨大的成绩(见表2)。1999年9月1日出台《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，标志着北京房地产市场进入新的发展阶段，福利分房制度逐步退出历史舞台。从1999年到2003年，商品化率从当时的59.8%上升到了89.7%，4年提升了近30个百分点。而与此同时，北京地区生产总值保持了两位数以上的增长，城镇居民人均可支配收入除1999年以外，也保持了两位数的增长。住房市场化改革深化，而经济实力的增强和人民财富的增多，对商品住宅产生了巨大的需求，推动房价上涨。但是，1999年住宅销售价格指数仅为98.3，虽然此后持续回升，到2003年也只有100.6，住宅销售价格保持了相对稳定。多年平稳的市场发展为本轮价格上涨积蓄了巨大的能量。

　　2、商品住宅供不应求是此轮房价上涨的根本原因

　　任何一种商品的价格走势取决于基本供求关系的变化，北京住宅价格变动也不例外(见表3)。1999年，商品住宅竣工面积比销售面积多423.6万平方米，销售—竣工比(销售面积占竣工面积比重)仅为53.4%，市场供给量比较充足。此后，这一比值迅速提高，到2004年达到了97.5%，竣工面积竟然只比销售面积多出58.2万平方米，仅占当年竣工面积的2.2%。再考虑到住房销售周期一年左右，比较销售面积与前一年的竣工面积，1999年到2004年的竣工量比2000年到2005年销售量少了586.7万平方米。因此，基本上是市场有多大供给量，就有多大销售量。如此紧张的供求关系，必然会导致住宅这种兼具消费、投资、投机的商品价格上涨，这是本轮商品住宅价格上涨的根本原因。

　　3、维系住宅价格稳定的力量失衡推动了此轮房价上涨

　　从1999年到2003年，北京住房价格指数没有大幅上涨，主要原因有两点。一是由于新建楼盘不断向外扩散，主要供给区域从三环到四环，再向五环扩展，郊区、远郊区供给量大幅增长供给区域离市中心越远，房价逐渐降低，保持了总体售价没有大幅提升(见表4)。2001年，远郊区新建住宅面积比重达到33.5%，2002年近郊区新建住宅竣工面积达到79.3%，这是保障总体住宅价格稳定的中坚力量。二是政府下大力气建设了一批经济适用房，从而拉低了整体房价(见表5)。到2003年，经济适用房竣工面积为322.8万平方米，占全市新建住宅竣工面积的13.9%。一旦这两个方面的情况发生变化，维系稳定住宅价格的力量对比失去平衡，房价就会出现波动。2004年，新建住宅竣工量，城区比重比最低的2001年增加了近6个百分点，近郊区比重比最高的2002年降低了近5个百分点，远郊区比重比最高的2001年下降了20个百分点。经济适用房建设占全市住宅竣工面积比重，2004比2003年下降了2.3个百分点，2005年又比2004年下降了0.8个百分点。总之，城区新建住宅比重的增加，经济适用房建设量的减少，维系市场价格稳定的力量失衡，促进住宅价格上扬。

　　4、二手房市场发育不足阻滞本轮宏观调控政策的传导

　　这次宏观调控的重点是遏制投机者，打击炒作投机行为，整顿房地产市场，维护普通居民的基本住房权益。投机炒作行为与二手房市场密切相关，禁止期房转售、两年内转手个人住房全额征收营业税、禁止转按揭等措施对二手房市场影响相当大，由此传导到一手房市场，从而实现对房地产市场的宏观调控。上海一、二手房市场同时严重萎缩就证明了这一点。上海二手房交易量与一手房交易量大致相当，而北京不到三分之一，北京二手房市场发育远远落后于上海。北京二手房市场发展滞后，导致房地产调控政策传导机制不健全，削弱了房地产新政的政策效应。也就是说，由于房地产市场发育不成熟，抵消了部分房地产调控政策打压房价的压力，北京的房市受国家宏观调控政策的影响就明显小于上海。

　　5、外部宏观经济环境助推当前房价上涨

　　从国内环境来看，全国经济持续增长为房地产市场快速发展奠定了坚实的基础。由于当前房地产市场正处在住房市场化改革之后的快速发展阶段，房地产业成为利润率相当高的一个行业，据估计行业利润率高达30～50%，从而吸引了众多企业投资房地产业。房地产开发融资链条从土地使用权银行抵押到要求建筑企业垫资建造，再到商品房预售，为企业进入房地产业提供了有利的金融环境。而与此同时，国内银行实际存款利率较低，再综合利息税和物价指数，基本上接近于零利率；股票市场长期低迷，投资渠道不畅；住房价格上涨幅度远高于住房按揭贷款利率，住房投资首付只需20～30%，可以进行以小搏大的投资。这些条件又促使社会资金大举流向房地产业。北京作为全国发展得较快的东部发达地区之一，作为最有潜力率先建设国际化大都市的城市之一，房地产业的成长性最好，成为房地产业投资的首选之地。从国际上看，全球房地产业都处在一个高速发展的阶段。2005年，美国《新闻周刊》、英国《经济学人》、仲量联行、中信证券等国内外机构发布的研究报告都表明，最近几年，美国、法国、西班牙、英国、爱尔兰、南非、香港、瑞典和澳大利亚等国房地产都在大幅上涨，房价的上涨已经不再是某个地方或某个国家的现象，已经成为一个全球性的走势。中国已是全球经济增长的主要动力源之一，北京作为首都，处在对外开发开放的前沿，房地产市场走势必然与国际市场产生联动关系，随国际房价上涨而上涨。特别是人民币汇率相对稳定，而人民币预期升值，进一步强化了这种联动关系，促进了外资房地产投资的扩大。